Viene definita terreno edificabile quell'area di terreno dotata di caratteristiche tali da consentire la costruzione di abitazioni o fabbricati.
Ne esistono diverse tipologie e il valore commerciale varia a seconda delle sue specificità (dimensione, posizione, ecc.).
In questo articolo faremo una breve analisi di come è possibile valutare un terreno edificabile, quali oneri può comportare l'acquisto e quale iter bisogna seguire per poter ottenere il permesso di procedere a una costruzione.
Come abbiamo detto poco sopra esistono diversi tipi di terreni edificabili, a seconda della destinazione. Avremo dunque, per esempio:
I primi sono chiaramente suscettibili di ospitare costruzioni adibite ad abitazioni, mentre sui secondi, lo dice la definizione stessa, si possono erigere edifici destinati alla produzione industriale.
Il terreno edificabile ex agricolo non è altro che un fondo agricolo al quale è stata cambiata la destinazione d'uso, mentre su quello artigianale (anche qui la definizione è di per sé esaustiva) si possono costruire soltanto capannoni destinati a una produzione artigianale.
L'ultima categoria è quella a cui appartiene il terreno edificabile che viene destinato a strutture di carattere pubblico o comune, come per esempio biblioteche, oppure ospedali o centri sportivi.
La via più semplice per conoscere la “destinazione” di un terreno prevede la consultazione del Piano regolatore generale del Comune nel cui territorio esso è ubicato.
Il Piano regolatore, spesso abbreviato con la sigla PRG, regola infatti tutta l'attività edificatoria, classificando le varie zone del Comune.
Entro 30 giorni dalla apposita richiesta il Comune deve rilasciare il certificato di destinazione urbanistica, o CDU, che serve proprio a stabilire la natura del terreno e va allegato all'atto di vendita per poter procedere con il rogito notarile.
Questo certificato contiene informazioni importantissime, cioè:
Soltanto se si è in possesso di tutti questi dati è possibile calcolare quanto è consentito costruire su un terreno edificabile.
Ricordate che bisogna inoltre tenere conto anche degli ulteriori eventuali vincoli dovuti all’altezza massima dei fabbricati, alla distanza obbligatoria tra gli edifici, ecc.
Se volete vendere un terreno edificabile e quindi desiderate farvi un'idea di quanto potete chiedere a un eventuale acquirente dovete fare qualche calcolo, basandovi sui dati forniti dal Comune.
La formula complessiva può di primo acchito apparire molto complicata, ma la vedremo passo a passo.
Prima di tutto dovete raccogliere le seguenti informazioni:
Poi potete applicare il cosiddetto metodo diretto o sintetico, che si compone di due formule.
Si comincia stabilendo il valore totale dell'immobile che si intende costruire, o VEtot:
VEtot = SL x IF x VEmq
Una volta ottenuto il valore totale dell'immobile si può procedere a calcolare il valore del lotto al metro quadro (VL):
(VEtot x LA) : SL = VL
Sembra piuttosto cervellotico, ma una volta trasformate le sigle in numeri e valori vedrete che si riesce a procedere in maniera più chiara e spedita.
Facciamo un esempio:
superficie del lotto o SL: 500 mq
indice di fabbricabilità o IF: 0,4 mq
prezzo stimato dell’immobile da costruire o VEmq: 1800 euro/mq
incidenza del prezzo del terreno confrontata con il prezzo del fabbricato o LA: 13 per cento.
Per ottenere il valore totale dell'immobile dovremo fare questi calcoli:
500 (SL) x 0,4 (IF) x 1800 (VEmq) = 360.000 euro
Poi passiamo al valore al metro quadro del lotto:
(360,000 x 0,13) : 500 = 93,60 euro/mq
Ecco che alla fine si ottiene il prezzo al metro quadro del terreno edificabile.
Per poter procedere con i lavori per edificare un immobile sul vostro terreno edificabile avete bisogno del Permesso di costruire, rilasciato dal Comune competente.
Si tratta semplicemente di un'autorizzazione amministrativa, necessaria qualora si intenda procedere con lavori edilizi consistenti, come per esempio quelli che riguardano l'edificazione di un nuovo immobile.
È un atto trasferibile insieme all'immobile e, particolare molto importante, non comporta alcun tipo di limitazione del diritto di terzi. In pratica ciò significa che non potete violare i diritti (o i confini) di eventuali vicini o comproprietari.
Molti Comuni richiedono ora la presentazione telematica della richiesta, tramite la compilazione di appositi moduli disponibili sul loro sito internet.
È quindi una buona idea informarsi prima di procedere su quale iter è stato predisposto dal Comune nel cui territorio intendete costruire.
Di norma in questi casi ci si avvale di un professionista, che compilerà la richiesta completandola con tutti i documenti richiesti, come elaborati grafici e allegati che dichiarino la conformità progettuale alle norme del Regolamento Edilizio.
Le tempistiche previste dal Permesso di costruire sono le seguenti:
Se esistono valide motivazioni, prima della scadenza è possibile chiedere una proroga.
Ricordiamo inoltre che il Permesso di costruire decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine previsto dei tre anni dalla data di inizio lavori.
Oltre alle parcelle dei professionisti coinvolti nell'iter (geometra, architetto, ecc.) bisogna tenere conto di altre spese, come per esempio:
I primi sono stabiliti dal Comune e consistono in pratica in una quota di compartecipazione comunale dovuta all’incremento di valore della proprietà immobiliare.
Dovete verificare se nel vostro caso vanno versati oppure no.
I secondi sono una partecipazione del cittadino alle spese di urbanizzazione e vanno corrisposti solo se l’intervento edilizio comporta un aumento del carico urbanistico, ovvero la necessità del Comune di realizzare nuove opere di urbanizzazione.
