Quando ci si accinge a costruire oppure a ristrutturare un immobile, non bisogna dimenticare tutta la parte burocratica che deve precedere l’inizio dei lavori. Si tratta in prevalenza di ottenere i cosiddetti titoli abilitativi edilizi, necessari per conseguire una concessione o una licenza edilizia.
I titoli abilitativi edilizi non sono altro, detto in altre parole, che le pratiche amministrative che vengono richieste nel settore dell’edilizia per procedere con i lavori preventivati; si dividono in diverse “categorie”, a seconda degli interventi previsti.
Alcuni di questi titoli – come ricorderete – debbono essere anche presenti tra la documentazione che si consegna all'istituto di credito qualora si voglia richiedere un mutuo per ristrutturazione.
La normativa di riferimento che li disciplina è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001); essa afferma che per ottenere i titoli abilitativi va presentata una domanda all’amministrazione competente, corredata da tutta la documentazione necessaria.
Una volta ottenuto il titolo, si dovranno rispettare tutte le prescrizioni contenute nel documento, al fine di non incorrere nella revoca o nelle sanzioni.
Fortunatamente, grazie al Decreto legislativo 222, nel 2016 il numero dei titoli abilitativi edilizi esistenti è stato diminuito e le pratiche sono state leggermente snellite.
Andiamo a vedere quanti titoli abilitativi esistono e a quali situazioni vanno applicati.
Il Legislatore ha attualmente tenuto in vigore i seguenti titoli abilitativi:
La prima voce – edilizia libera – raggruppa tutti quegli interventi edilizi che non necessitano di alcun titolo abilitativo, quindi di nessuna autorizzazione.
Si tratta di tutti quei lavori che rientrano sotto la categoria di manutenzione ordinaria o comportano l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, di pavimentazioni esterne, di serre mobili stagionali, ecc.
Attenzione: assenza di titoli abilitativi non significa mancato permesso di non rispettare le norme vigenti per quanto riguarda la sicurezza, l’antincendio, la tutela paesaggistica, ecc.
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) riguarda gli interventi cosiddetti “leggeri”, come per esempio:
La CILA è una comunicazione obbligatoria, indispensabile per le opere che richiedono un PdC (o Permesso di Costruire); va trasmessa dal diretto interessato allo Sportello Unico per l’Edilizia, insieme all’attestazione redatta da un tecnico abilitato. Una volta protocollata la pratica, si può dare il via agli interventi.
Il Permesso di Costruire o PdC è richiesto per tutti quei lavori che coinvolgono:
Anche questo va presentato allo Sportello Unico per l’Edilizia; entro 10 giorni dalla presentazione lo Sportello comunica il nome del responsabile del procedimento, il quale avrà 60 giorni di tempo per istruire la pratica.
Per quanto riguarda i due titoli abilitativi rimanenti, la SCIA (acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è richiesta quando i lavori vanno a intervenire sulle parti strutturali di un immobile, che si tratti di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione.
Si tratta di una comunicazione preventiva, ovvero di una dichiarazione che permette a un soggetto in possesso di determinati requisiti di comunicare la sua intenzione di dare inizio a dei lavori; deve essere presentata al Comune da una persona fisica o una persona giuridica.
Di norma si può dare inizio agli interventi nel giorno stesso in cui viene depositata la pratica.
Infine la Super SCIA: si tratta di una procedura che permette di procedere a interventi complessi, che però non necessitano di un Permesso di Costruire, come, per esempio, opere di ristrutturazione pesante o nuove costruzioni che seguono le direttive ci strumenti urbanistici generali.
Abbiamo già citato lo Sportello Unico per l’Edilizia, o SUE, il cui compito è quello di fare da tramite tra la pubblica amministrazione e il privato cittadino.
Infatti è questo ente che rilascia titoli abilitativi edilizi come il Permesso di Costruire ed è ai suoi uffici che vanno presentate SCIA, CILA e altri certificati.
È stato anche implementato un servizio online, che permette di monitorare le pratiche inoltrate attraverso il proprio computer, facendo risparmiare fatica ed energie e abbreviando i tempi delle procedure.
Per potersi avvalere di tale servizio sarà sufficiente entrare nello Sportello Unico Digitale per l’Edilizia del proprio Comune.
Di norma, comunque, per procedere a interventi che non rientrano nella cosiddetta edilizia libera, dovrete rivolgervi a professionisti qualificati (geometri, architetti, ingegneri...), che sapranno come muoversi tra le pratiche e la documentazione necessaria per ogni situazione.