Definizione di “prima casa”

L'espressione “prima casa” individua l'abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale differente da quella degli immobili di lusso, in cui il/i proprietario/i e la sua/loro famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Detto questo, quando si acquista a titolo oneroso un immobile adibito ad abitazione principale si ha diritto ad alcune facilitazioni previste dalla normativa. 

Prima di tutto, cosa significa “a titolo oneroso”? Ebbene, con questa formula si vuole indicare una situazione molto semplice e diffusa: si ha infatti “titolo oneroso” ogniqualvolta alla prestazione di un soggetto corrisponda una controparte di un altro soggetto, detta corrispettivo o compenso. La compravendita di un bene (in tale caso un immobile) non è altro che questo: ottenere il bene in oggetto dando in cambio un corrispettivo in denaro.

Prima casa: agevolazioni e requisiti

Passiamo dunque all’oggetto del presente articolo, ovvero alle agevolazioni previste dalla legge per la “prima casa” e ai requisiti necessari per ottenerle. 

Si può beneficiare della riduzione delle imposte nei seguenti casi:

1. acquisto a titolo oneroso (come abbiamo spiegato in precedenza);
2. immobile non accatastato come appartenente alla categoria di lusso;
3. acquisto di una sola unità immobiliare e una sola pertinenza (sebbene in realtà si possa procedere a una fusione delle unità entro 3 anni, a patto che non ne risulti un immobile di lusso; per questo caso particolare rimandiamo all’articolo riguardante La fusione di immobili);
4. l’acquirente non deve possedere altre abitazioni considerate “abitazione principale” nel territorio nazionale;
5. l’acquirente non deve possedere altri immobili nel Comune ove si trova l’abitazione principale a meno che tale immobile non venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto;
6. l’acquirente deve risiedere nel Comune dove acquista l’immobile o deve trasferirci la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto (questo prerequisito non è applicato a determinate categorie, come il personale delle Forze armate o di Polizia);
7. l’acquisto non deve essere fatto al fine di speculare, perciò l’immobile non può essere venduto per 5 anni dalla data di acquisto (a meno che la nuova casa non diventi l’abitazione principale della famiglia, come si evince anche dall’articolo La plusvalenza immobiliare).

Per quanto riguarda le facilitazioni, invece, l’acquisto di un immobile come “prima casa” dà diritto a una riduzione delle imposte da versare, che la compravendita avvenga tra privati o da impresa. Vediamo entrambi i casi.

Acquisto “prima casa” in esenzione IVA

Acquisto da privato o da impresa che abbia terminato l’opera da più di 5 anni, quindi vendita in esenzione IVA

1. imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
2. imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
3. imposta catastale fissa di 50 euro.

In questo caso l’imposta di registro non viene calcolata sul prezzo di vendita ma sulla rendita catastale, che viene moltiplicata per determinati coefficienti. Tuttavia il suo valore non può essere inferiore a 1000 euro.

Acquisto “prima casa” soggetto a IVA

Acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA:

1. IVA ridotta al 4%;
2. imposta di registro fissa di 200 euro;
3. imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
4. imposta catastale fissa di 200 euro.

Se non si riesce a rispettare i prerequisiti richiesti dalla legge si decade dalle agevolazioni connesse alla “prima casa” (per esempio nel caso in cui non si riesca a trasferire la propria residenza entro i 18 mesi previsti dalla normativa) e si dovrà versare allo Stato quanto dovuto senza facilitazioni. Se ci si trova in questa situazione è consigliabile autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate: in questo modo è possibile che il fisco sin limiti a richiedere soltanto la differenza di imposta tra la prima e la seconda casa e non anche gli interessi altrimenti dovuti.

Trattandosi comunque di operazioni importanti, sia dal punto di vista finanziario sia da quello fiscale, è bene rivolgersi a professionisti del settore, affinché l'acquirente possa veder dissipato ogni dubbio e ricevere consigli basati su una corretta conoscenza della normativa. Per farvi un'idea della materia potete anche consultare la guida creata dall'Agenzia delle Entrate sull'argomento.