Il contratto di comodato d'uso è probabilmente lo strumento principale da scegliere nel caso in cui si intenda utilizzare in via gratuita (sicuramente il caso più diffuso) un bene, sia questo mobile o immobile.
Vediamo di cosa si tratta, quali requisiti richiede la procedura di applicazione e quali sono i vantaggi e gli svantaggi che comporta.
Si tratta di un contratto, disciplinato dall'articolo 1803 del Codice Civile, che prevede quanto segue: “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.
Una delle sue caratteristiche principali è quella di essere utilizzato di solito per concedere il bene in modo gratuito, cosa che lo distingue nettamente da un contratto di locazione, che prevede il pagamento di una somma stabilita, chiamata canone.
Riassumendo, abbiamo quindi un soggetto, detto il comodante, che concede a un altro soggetto, definito come il comodatario, un bene mobile e immobile perché quest'ultimo possa goderne e disporne, con l'obbligo di restituirlo nei tempi concordati o qualora si renda necessario.
Il comodato d'uso gratuito è molto diffuso all'interno dell'ambito privato o familiare: si pensi a un appartamento che i genitori mettono a disposizioni dei figli, o a un veicolo “prestato” a un conoscente.
È un contratto che non richiede particolari formalità, tanto che può essere definito semplicemente mediante un accordo verbale o scritto, e si presume in essere dal momento dell'effettiva consegna del bene.
Vedremo comunque in seguito che nel caso in cui il bene sia rappresentato da un immobile è consigliabile rivolgersi a un notaio, in modo da poter definire chiaramente gli obblighi delle parti e i termini di durata del rapporto.
Come abbiamo detto all'inizio, si tratta di un negozio giuridico a cui si ricorre di solito senza “fini di lucro” (benché l'ordinamento preveda anche il comodato d'uso a titolo oneroso), perciò il comodante non deve aspettarsi un ritorno economico.
Certo, rientrano fra gli obblighi del comodatario la conservazione e la cura del bene ed è sicuramente un gesto apprezzato l'eventuale apporto di migliorie al bene in oggetto, ma si tratta di un vantaggio indiretto per il comodante e di una scelta per il comodatario.
Resta inteso che qualunque cifra quest'ultimo spenda per il normale usufrutto del bene rimane a suo carico, mentre tutto ciò che attiene alle spese straordinarie che si possono rivelare indispensabili e urgenti e riguardano la conservazione stessa del bene ricadono comunque sul proprietario.
Chi riceve il bene in comodato d'uso ne è responsabile, perciò deve fare attenzione perché potrà essere chiamato a rispondere di eventuali danni che potevano essere evitati.
Non gli è in alcun modo imputabile, invece, il normale deterioramento connesso all'uso del bene, a patto che non vi sia utilizzo improprio e/o il deterioramento non derivi da incuria o colpa.
È chiaro che quando il bene oggetto del negozio giuridico è un immobile la situazione è più delicata e richiede maggiore cautela.
Proprio per questo motivo, nonostante il contratto di comodato d'uso in sé non richieda formalità specifiche (come abbiamo detto in precedenza), è meglio “renderlo ufficiale”, se così si può dire, stipulando un rogito notarile.
La consulenza, l'esperienza e la professionalità di un notaio saranno di grande aiuto a entrambe le parti, sia al fine di chiarire appieno l'impegno e gli obblighi reciproci, sia allo scopo di definire e “mettere nero su bianco” i termini di durata del contratto e i casi in cui una o entrambe le parti desiderino (o abbiano la necessità di) porvi fine in via anticipata.
In questo modo, inoltre, non potranno sorgere contenziosi circa l'esistenza stessa del rapporto e, grazie alla data del documento stipulato, si sarà facilmente in grado di dimostrare quando questo ha avuto inizio.
Una volta definiti i termini e le condizioni e concluso l'atto pubblico, sarà cura del notaio registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sua stipula.
Se si vuole si può naturalmente provvedere di persona presentandosi all'Agenzia delle Entrate.
I costi e la procedura per registrare un contratto di comodato sono i seguenti:
A questi oneri andrà aggiunto l'onorario del notaio qualora si faccia riferimento a lui per il rogito.
Chi deve occuparsi della registrazione e pagarne le spese?
In mancanza di direttive specifiche, le parti sono ritenute solidalmente responsabili. Di solito ci si aspetta che sia la parte che ha il maggiore interesse nell'“ufficialità” dell'atto a corrisponderne i costi e a occuparsi delle pratiche, ma nulla vieta che comodante e comodatario decidano diversamente.
Ricordate che, in caso il contratto preveda una scadenza, è possibile rinnovare il comodato, ma è necessario versare nuovamente l'imposta di registro.
Il comodatario ha l'enorme vantaggio di poter usufruire di un bene, persino di un'abitazione come abbiamo visto, senza corrispondere un canone d'affitto al proprietario.
Naturalmente, abbiamo detto, deve farsi carico delle spese ordinarie che tale usufrutto comporta. Il comodante può quindi farsi risarcire gli importi legati a bollette e spese condominiali, ma non può pretendere altre somme di denaro.
Il proprietario, dato che mantiene – appunto – la proprietà del bene, è anche tenuto al pagamento delle imposte patrimoniali.
Il comodatario ha l'obbligo di curare e custodire il bene che gli è stato concesso e, nel caso di un immobile, deve utilizzare lo spazio soltanto per le finalità previste nel contratto. Inoltre, in mancanza dell'esplicito consenso del comodante, non può concedere a terze parti il godimento del bene in oggetto.
Qualora il comodatario si mostrasse inadempiente, il comodante ha il diritto di richiedere l'immediata restituzione del bene (e nel caso anche di chiedere un risarcimento).
Lo svantaggio maggiore che ricade su chi usufruisce del bene è l'obbligo di restituirlo immediatamente al proprietario in caso sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto.
Esiste anche una forma di contratto definita comodato d'uso precario che prevede le maggiori tutele per il comodante, in quanto questi può esigere in qualunque momento – e senza che si presentino particolari necessità evidenti o di natura economica – la restituzione del bene.
