In quali casi si parla di fusione di immobili? Può succedere che si abbia l’occasione di “allargarsi” quando si è già proprietari di un'abitazione; per esempio si può decidere di acquistare l’appartamento adiacente, o quello soprastante o sottostante, per ricavarne una sola unità abitativa. O magari si ha la possibilità di aggiungere ai propri spazi una stanza, che faceva parte di un altro alloggio.
Come illustrato nell’articolo Acquistare la “prima casa”. Le agevolazioni, quando si compra un immobile per utilizzarlo come “abitazione principale”, se si risponde a determinati requisiti si ha diritto ad alcune agevolazioni relative alle imposte (di registro, ipotecaria e catastale).
Viene dunque da chiedersi se sia possibile godere di tali facilitazioni anche nel caso in cui, essendo già proprietari di una casa acquisita sfruttando tali “privilegi”, se ne compra una contigua (ovvero adiacente) per poi accorpare le due unità. E se invece si intendesse fin da subito acquistare due immobili da unire e trasformare nella propria abitazione principale? La fusione di immobili che ne consegue godrà dunque di qualche beneficio o esenzione?
Diciamo subito che la risposta è positiva: con la risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che le agevolazioni in oggetto possono essere sfruttate o mantenute anche in questi casi se sussistono le condizioni seguenti:
Una volta in possesso degli immobili si deve dunque procedere ad accorparli e, trattandosi di interventi di manutenzione straordinaria, bisogna farne opportuna comunicazione in Comune, presentando una SCIA o una CILA, a seconda della natura dell’intervento edilizio necessario.
La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) si presenta quando non c’è bisogno di toccare le parti strutturali dell’immobile e non se ne modifica la volumetria o la destinazione d’uso (per esempio l’apertura di una porta in un muro non portante).
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è necessaria, invece, quando si interviene sulle parti strutturali (per esempio si deve forare il soffitto per installare una scala interna che colleghi due unità abitative sovrapposte). Grazie alla Legge di Bilancio del 2022, che ha prorogato fino al 31 dicembre 2024 le agevolazioni, anche questi lavori possono usufruire del cosiddetto “bonus ristrutturazione 50%”.
Si tratta di uno sconto Irpef dedicato a coloro che intraprendono interventi di “riqualificazione del patrimonio edilizio esistente a destinazione abitativa”, che viene ripartito in 10 rate annuali di pari importo.
In caso questa strada non sia conveniente per via del proprio reddito, si può usufruire della cessione del credito (si cede il proprio credito fiscale a terzi, per esempio una banca) o dello sconto in fattura (grazie al quale si paga la metà dell’importo; sarà poi il professionista o il fornitore a gestire il credito previsto dalla normativa).
La Legge impone un limite massimo alla spesa in merito alla quale è possibile usufruire del bonus, che è pari a 96.000 euro per singola unità immobiliare (perciò se si accorpano due unità tale cifra va moltiplicata per due).
Una volta conclusa la fase “edilizia” si passa alla fusione catastale, grazie alla quale l’unità immobiliare così ottenuta riceverà un nuovo subalterno identificativo che andrà a sostituire quelli che erano stati assegnati alle due realtà preesistenti. Ecco che la fusione di immobili è stata portata a buon fine.
Se desiderate leggere e analizzare la sentenza citata per quanto riguarda le agevolazioni applicate a chi è già proprietario di un appartamento nel caso di fusione di immobili, potete controllare nel sito dell'Agenzia delle Entrate, dove avrete anche la possibilità di controllare le diverse tipologie di unità abitative di lusso.
