L'ipoteca non è altro che una garanzia che il creditore ha il diritto di richiedere nel momento in cui concede un prestito, al fine di tutelarsi da una eventuale inadempienza del debitore.
Naturalmente la prima cosa che viene in mente quando si pensa a un esempio in merito è l'iter inerente alla richiesta di un mutuo per l'acquisto di una casa, in occasione del quale la banca o l'ente che eroga il prestito “accende” un'ipoteca, appunto, sull'immobile.
Vediamo dunque quale natura ha tale garanzia, come funziona, quando viene richiesta e cosa comporta.
Secondo l'articolo 2808 del nostro Codice Civile, l'ipoteca è definita come il diritto del creditore di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito “e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione”.
Può avere come oggetto sia beni del debitore sia beni di un'altra persona e viene in essere grazie a un'iscrizione nei registri immobiliari (infatti la sua applicazione preponderante si ha nel campo degli immobili).
Quando viene erogato un mutuo, per esempio, di solito si accende un'ipoteca sull'immobile oggetto della compravendita, formalizzata tramite un atto pubblico di fronte al notaio e all'iscrizione nei pubblici registri, che fa da garanzia per il pagamento delle rate del mutuo.
Come afferma il Codice Civile, qualora il mutuatario si dimostri inadempiente, il creditore ha il diritto di espropriare l'immobile dato in garanzia, "a compensazione” della somma prestatagli.
D'altro canto, in questo modo il debitore può godere fin da subito del bene e, una volta restituita la cifra presa in prestito, non dovrà fare altro che procedere alla cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri (operazione che, grazie alla Legge Bersani, è ora a carico dell'ente che ha erogato il mutuo).
Entrando maggiormente nei dettagli, esistono tre tipologie di ipoteca:
La prima è certamente la meno comune; può essere utilizzata in caso di dispute relative a un'eredità o richiesta dal venditore all'atto della vendita di un immobile, al fine di tutelarsi qualora non abbia ancora ricevuto l'intero prezzo concordato.
La seconda può essere richiesta da un creditore che si è rivolto al Tribunale per recuperare un proprio credito qualora abbia ottenuto una sentenza a suo favore, quindi una condanna o un decreto ingiuntivo.
Può essere usata nel corso di separazioni o divorzi, o in relazione, per esempio, a una richiesta di risarcimento danni.
L'ultima tipologia è quella più diffusa e conosciuta e deriva dalla decisione del proprietario. Di solito il valore richiesto per l'ipoteca è dato dalla somma erogata + la sua metà: quindi se viene chiesto un prestito di 100.000 euro il valore dell'ipoteca dovrà essere di circa 150.000 euro.
È anche possibile accendere più di un'ipoteca sullo stesso immobile. Poniamo il caso che, a causa dell'insolvenza del debitore, un creditore si avvalga di un'ipoteca giudiziale nei suoi confronti, sul suo appartamento, per 30.000 euro.
La stessa strada legale può essere percorsa da un secondo creditore, che richiederà la stipula di una seconda ipoteca, sempre sull'appartamento del debitore insolvente; poniamo per 15.000 euro.
A questo punto, se si arriva alla vendita dell'abitazione e da tale vendita si ricavano 60.000 euro, 30.000 euro andranno al primo creditore e 15.000 al secondo, a estinzione del debito.
Le ipoteche vengono “definite” per grado in base al momento dell'iscrizione; perciò, qualora il ricavato della vendita dell'appartamento del nostro esempio non fosse sufficiente a saldare interamente entrambi i debiti, il creditore che ha richiesto per primo l'ipoteca ha la precedenza sul secondo.
Come si procede in sostanza?
È necessario recarsi da un notaio e presentare una nota d'iscrizione accompagnata da un documento in cui si enunciano le motivazioni che hanno condotto alla richiesta dell'ipoteca. Per esempio la stipula di un contratto di mutuo.
Le informazioni necessarie sono le seguenti:
A questo punto il notaio procede alla trascrizione dell’ipoteca nella Conservatoria dei registri immobiliari del territorio in cui è situato l’immobile (le spese sono a carico del debitore).
Trascorsi dieci giorni da questa operazione l'ipoteca diverrà visibile sulle visure catastali.
La durata è di venti anni, con possibilità di rinnovo.
Tenete presente che, nel caso in cui si stia parlando di un mutuo richiesto a un istituto bancario, tutta questa procedura sarà preceduta da una perizia, al fine di stabilire il reale valore dell'immobile.
Inoltre, allo scopo di tutelarsi dalle variazioni del mercato immobiliare, molto probabilmente la banca non finanzierà più dell'80 per cento del valore dell'immobile al momento dell'acquisto.
Grazie al Decreto Bersani, una volta estinto il debito relativo a un mutuo bancario, il mutuatario otterrà la cancellazione d'ufficio dell'ipoteca, senza doversi rivolgere a un notaio.
Per quanto riguarda invece le ipoteche originate da altra tipologia di prestito, bisognerà avvalersi di un atto notarile o di un'ordinanza del Tribunale.
Per terminare ricordiamo che l'ipoteca immobiliare gode del cosiddetto “diritto di sequela”, perciò l'ente che ha erogato il prestito può rivalersi sull'immobile in caso di insolvenza, anche se quest'ultimo ha cambiato proprietario.
È quindi indispensabile che, prima di procedere all'acquisto di un immobile, siano svolti le ricerche e i controlli necessari al fine di appurare se il bene è gravato da un'ipoteca.
