Il mutuo fondiario è una particolare tipologia di mutuo, che possiede caratteristiche particolari. In questo articolo vedremo brevemente quali sono e come funziona questo tipo di finanziamento.
Si tratta in pratica di una forma di credito immobiliare utilizzata dagli istituti di credito bancari allo scopo di finanziare un proprietario fondiario, ovvero una persona che possiede un fondo, ossia un terreno.
Le sue caratteristiche sono stabilite nell'articolo 38 del Testo Unico Bancario (spesso abbreviato con la sigla TUB) e, a differenza delle altre tipologie di mutuo, il fondiario non presenta un vincolo di destinazione per quanto riguarda le somme erogate.
Ciò non significa, naturalmente, che le parti non possano stabilire diversamente, ma vuol dire soltanto che questa operazione non è obbligatoria.
Abbiamo detto che si tratta di una tipologia che prevede requisiti e caratteri specifici. Vediamo quali sono:
Come si è visto, il mutuante deve essere una banca e non è necessaria alcuna autorizzazione particolare, quindi in teoria qualunque istituto di credito può procedere a un tale finanziamento.
Per quanto riguarda il secondo punto relativo alle caratteristiche del mutuo fondiario, la Banca d'Italia ha stabilito che per “medio termine” si intende una durata superiore ai 18 mesi ma inferiore ai cinque anni.
Sono definiti “a lungo termine”, invece, i mutui la cui durata eccede i cinque anni.
La terza voce del nostro elenco parla di "ipoteca di primo grado". Cosa significa?
È molto semplice, in realtà: vuol dire che sull'immobile non gravano altre ipoteche. È un “privilegio” concesso al creditore fondiario per controbilanciare i rischi del finanziamento da lui erogato.
Infatti il creditore che ha iscritto un'ipoteca di primo grado ha il diritto di soddisfare integralmente il proprio credito grazie al ricavato della vendita del bene ipotecato, mentre gli eventuali creditori legati a ipoteche di grado inferiore concorrono proporzionalmente in merito all’eventuale importo residuo.
Attenzione all'ultimo punto perché lo sforamento del limite dell'80 per cento può condurre all'annullamento del contratto. Bisogna anche tenere presente che, in genere, il valore di riferimento non è quello commerciale o di mercato.
La banca infatti deve fare i calcoli sul cosiddetto valore cauzionale, che non è altro che la cifra che ci si aspetta di realizzare da una potenziale procedura esecutiva avente come oggetto, appunto, l'immobile ipotecato.
Infine, come abbiamo accennato in precedenza, lo scopo del credito non è rilevante ai fini della sua concessione, benché vada comunque poi indicato nell'atto per poter procedere al calcolo delle imposte dovute.
Dal 2009 la normativa consente la contestualità tra la stipula e l'erogazione: il contratto unico evita perciò la necessità del deposito cauzionale e il mutuo fondiario viene erogato contestualmente al rogito.
È anche possibile, per volontà delle parti, procedere invece con un doppio contratto: il primo è quello relativo al mutuo; la somma viene poi erogata con separato atto in cui la parte mutuataria rilascia ampia e liberatoria quietanza (il secondo contratto) dell’importo totale concesso o di parte di esso.
Naturalmente la procedura richiede l'intervento della figura professionale del notaio, che deve anche provvedere all'iscrizione dell'ipoteca.
Trascorsi 10 giorni, e dopo aver verificato che non esistano precedenti trascrizioni che possano vanificare la garanzia, il notaio provvede a informare la banca che l’ipoteca è stata validamente iscritta nel grado previsto e che si è definitivamente consolidata.
La cancellazione dell'obbligo del doppio contratto – valida dal 2009, come abbiamo segnalato – ha dunque dimezzato le spese notarili, con una ricaduta decisamente positiva sulle finanze del contraente.
È possibile estinguere un mutuo fondiario prima del termine stabilito?
Sì, la legge attribuisce al mutuatario la facoltà di estinguere anticipatamente un credito fondiario.
L'eventuale compenso da corrispondere all'istituto di credito deve essere fissato in via “esclusiva e onnicomprensiva” e il contratto deve prevedere espressamente la dizione “nessun altro onere può essere addebitato”.
Questo secondo una delibera del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) del 9 febbraio 2002 che riguarda specificamente il credito fondiario, perciò il mutuo fondiario.
