Abbiamo visto in un precedente articolo come l’ordinamento italiano preveda alcune facilitazioni per chi acquista la cosiddetta “prima casa”, anche in relazione al mutuo eventualmente necessario per concludere la compravendita.

Ma per il mutuo seconda casa cosa stabilisce la legge? Esistono detrazioni o aiuti in questo caso?

Vediamo dunque di definire il significato fiscale e legale di una cosiddetta “seconda casa” e di stabilire se e come è possibile detrarre il mutuo a essa legato.

Seconda casa e prima casa

Quella che viene comunemente definita “prima casa” non è altro che l’abitazione principale, ovvero il luogo in cui risiede stabilmente il singolo o la famiglia che la possiede.

Certo, l’Agenzia delle Entrate stabilisce comunque alcuni parametri per quanto riguarda l’applicazione delle facilitazioni previste.

Infatti la cosiddetta “prima casa”

• non deve appartenere alla categoria degli immobili di lusso;
• deve essere situata nel comune in cui il proprietario risiede o fisserà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• deve essere l’unico immobile di proprietà o con diritto di usufrutto sito nel territorio di un determinato comune.

Se l’immobile soddisfa tutti questi requisiti è possibile acquistarlo con notevoli detrazioni.

Naturalmente, se la casa o l’appartamento non appartiene alla categoria così delineata, può essere definito come “seconda casa”.

Ciò significa che è stato acquistato come investimento, o come abitazione in cui si risiede solo per poco tempo all’anno (pensiamo per esempio a un appartamento sito in un luogo di villeggiatura estiva).

Vuol dire anche che la compravendita non ha potuto beneficiare delle agevolazioni e che nemmeno il mutuo seconda casa potrà usufruirne.

Mutuo seconda casa: caratteristiche specifiche e costi

Eccoci dunque al nocciolo economico della questione, se così possiamo definirlo.

Coloro che hanno intenzione di accedere a un mutuo seconda casa devono sapere che il “costo totale” dell’operazione sarà più elevato rispetto a un mutuo prima casa.

Alcuni parametri del mutuo seconda casa sono proprio diversi, come lo sono le imposte; per esempio:

• la rata mensile non può superare il 25 per cento del reddito mensile dichiarato (per la prima casa è il 30 per cento);
• il rapporto tra il valore del prestito e il valore dell’immobile è del 60 per cento (per la prima casa è l’80 per cento);
• l’imposta sostitutiva è al due per cento (per la prima casa l’aliquota è 0,25 per cento);
• l’imposta di registro è pari al nove per cento (per la prima casa è il due per cento);
• se si acquista direttamente dall’impresa l’IVA è al 10 per cento (per la prima casa è al quattro per cento).

Rimangono invece invariate le imposte catastale e ipotecaria, che ammontano a 50 euro ciascuna.

Ma il mutuo seconda casa è detraibile oppure no?

Arriviamo infine al nodo centrale che ci interessa.

Come abbiamo visto il mutuo seconda casa non è detraibile, a meno che non intervengano fattori ben precisi.

Infatti, per poter procedere a detrarre gli interessi passivi di un mutuo seconda casa deve verificarsi uno dei seguenti tre possibili scenari:

• trasferimento imposto da ragioni lavorative;
• inizio del servizio permanente nelle Forze armate o nelle Forze di polizia;
• ricovero in una casa di cura.

In questi casi la seconda casa può diventare a tutti gli effetti un’abitazione principale per quanto riguarda il fisco a patto che

• il soggetto che deve beneficiare della detrazione risieda in Italia;
• l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• l’immobile rimanga abitazione principale per tutto il periodo di imposta.

Se tutti questi requisiti vengono rispettati, ecco che si possono portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo seconda casa.

La detrazione interessi mutuo seconda casa prevede le stesse aliquote di quella stabilita per la prima casa, ovvero è consentita al 19 per cento, con una soglia massima di 4000 euro. Può essere comunicata all’Agenzia delle Entrate sia tramite il modello 730 sia tramite il Modello Unico.

Per concludere

Come abbiamo avuto occasione di vedere in questo breve articolo, di solito il mutuo seconda casa non prevede alcun tipo di facilitazioni.

In pratica è necessario che si verifichi nella vita di un individuo un cambiamento piuttosto netto, soprattutto dal punto di vista lavorativo o “geografico”, per poter usufruire di agevolazioni in merito.

Come sempre consigliamo di richiedere il parere di un esperto prima di muoversi, in modo da non trovarsi poi a gestire situazioni complicate, anche e soprattutto dal punto di vista fiscale.

Per questo potete tranquillamente usufruire dei servizi della piattaforma di Ok Notai, per richiedere comodamente e gratuitamente un preventivo per le vostre necessità.