Cosa è la plusvalenza immobiliare e da cosa deriva

Si chiama plusvalenza immobiliare il guadagno derivato dalla vendita di un immobile (appartamento, edificio, terreno…), ovvero la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, nel caso in cui tale transazione sia fatta a fine speculativo, ovvero entro 5 anni dall’acquisto. In pratica, se si compera un appartamento a 100.000 euro e lo si rivende l’anno successivo a 130.000 euro, si ottiene una plusvalenza immobiliare di 30.000 euro. 

Cosa influisce sul valore della plusvalenza immobiliare in termini fiscali?

Sul guadagno derivato dalla plusvalenza viene naturalmente applicata una tassazione. Tuttavia, secondo l’articolo 68 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), ci sono alcune spese che concorrono ad “abbassare” questo corrispettivo da pagare; si tratta delle cosiddette “spese deducibili”, ovvero:

1. le imposte pagate al momento dell’acquisto dell’immobile (imposta ipotecaria, catastale e di registro);
2. l’onorario del notaio;
3. le spese relative alla modifica radicale o alla modernizzazione dell’immobile in oggetto.

Riprendendo l’esempio che abbiamo fatto all'inizio dell'articolo, possiamo dunque ipotizzare quanto segue: appartamento acquistato a 100.000 euro e rivenduto a 130.000 euro; imposte 1000 euro; onorario del notaio 2000 euro, ossia:

130.000 - (100.000 + 2000 + 1000) = 130.000 - 103.000 = 27.000 euro di plusvalenza immobiliare; questa sarà dunque la cifra che verrà presa in considerazione per il calcolo della tassazione.

La tassazione

Una volta stabilito il valore della plusvalenza immobiliare sul quale vanno calcolate le tasse si possono imboccare due strade:

1. tassazione ordinaria, applicando lo scaglione Irpef di competenza e dichiarando la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi;
2. tassazione separata, applicando un’imposta sostitutiva del 26 per cento e pagando quanto dovuto al notaio all’atto del rogito, cioè alla vendita dell’immobile. La scelta di questa seconda opzione va dichiarata al momento del rogito, perché altrimenti entra in gioco la tassazione ordinaria e non si potrà più tornare indietro.

La plusvalenza immobiliare va conteggiata e sottoposta a tassazione sempre e comunque? No, ci sono alcune situazioni in cui non si paga alcuna tassa. Vediamo quali sono:

1. l’immobile viene venduto una volta trascorsi 5 anni dall’acquisto: in questo caso, anche se si realizza un guadagno dalla vendita, non va pagata alcuna tassa;
2. l’immobile non è stato acquistato ma ricevuto per donazione o successione: pure in questo caso non va pagata alcuna tassa, anche se la vendita avviene entro i 5 anni dal ricevimento del bene;
3. il proprietario o i suoi famigliari hanno vissuto nell’immobile comperato come “prima casa” per almeno la metà del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita.

Il punto 3) può sembrare complicato, ma basterà un esempio per rendere chiare le cose: consideriamo un immobile comperato nel 2018 che viene venduto nel 2020; sono passati solo 2 anni dall’acquisto ma, se il compratore ha vissuto in quell’appartamento “più della metà del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita” in quanto “prima casa” (ovvero un anno e un giorno), non deve pagare alcuna tassa.

Ad alcuni potrebbe quindi sembrare una buona idea denunciare un prezzo di vendita inferiore, in modo da non far risultare una plusvalenza immobiliare ove questa sia fiscalmente rilevante.

Chiaramente si tratta di un tentativo di evadere le tasse e ciò non può che comportare dei problemi: l’Agenzia delle Entrate, infatti, può avviare un accertamento e richiedere al venditore l’aliquota Irpef che ritiene sia stata evasa.

L’indagine dell’Agenzia deve naturalmente basarsi su prove di un certo tipo – come il valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale; il prezzo di vendita pubblicizzato per esempio su siti e annunci; il confronto con i prezzi di immobili dalle stesse caratteristiche situati nella medesima zona o le dichiarazioni di chi ha acquistato l’immobile –, ma può comportare, oltre al pagamento dell’imposta dovuta, diverse sanzioni economiche e, nei casi più gravi, la configurazione del reato di frode fiscale.