State pensando di guardarvi intorno alla ricerca di tassi più favorevoli per il mutuo sulla prima casa che avete stipulato qualche anno fa? Allora è arrivato il momento di scoprire cosa significa la locuzione “surroga mutuo” e quali sono le procedure da seguire. Partiamo dall'inizio.
La surroga non è altro che il procedimento con il quale si trasferisce un mutuo ipotecario in essere da un istituto di credito a un altro, che offre migliori condizioni. Viene perfezionato grazie a un atto notarile che trasferisce l'ipoteca (ovvero la garanzia del prestito) alla nuova banca.
L'iter è quasi totalmente gratuito per il mutuatario (cioè la parte che prende in prestito la somma di denaro dal mutuante, in questo caso la banca), che non deve pagare nulla né per l'atto notarile né alla banca che lascia, la quale non può in alcun modo impedire il trasferimento.
Grazie al Decreto Bersani bis (convertito poi in Legge n. 40 del 2007), infatti, l'unico onere richiesto è la tassa sull'ipoteca, che ammonta a 35 euro.
Come abbiamo detto il vecchio istituto di credito non può rifiutarsi di “lasciarvi andare”, né frapporre ostacoli o ritardi (come vedremo), ma può presentarvi una controproposta sui tassi di interesse per invogliarvi a restare.
Questa operazione si chiama rinegoziazione del mutuo e se la richiesta parte dal mutuatario la banca non è obbligata ad accettarla.
La surroga mutuo, anche definita portabilità del mutuo, può avere come oggetto un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto della prima casa, ma può anche essere richiesta per altre tipologie di abitazioni e altri tipi di immobili. Vediamone il funzionamento generale, perché le linee-guida si applicano alle diverse casistiche.
Gli obiettivi che si prefigge di raggiungere chi decide di dare corso a questa operazione sono di solito i seguenti:
Vediamo ora quali sono invece le condizioni che determinano la fattibilità della surroga:
Nel terzo punto viene stabilita una condizione importante. Prima del 2007, infatti, la surroga mutuo era già possibile (ma comportava oneri e penali) ed era consentita anche la cosiddetta “surroga mutuo con liquidità”, che è stata cancellata dal Decreto Bersani.
Ora, se il mutuatario ha bisogno di una cifra maggiore di quella che corrisponde al debito residuo del suo mutuo in corso, non può più fare una surroga mutuo ma deve attuare una sostituzione.
In pratica la banca prescelta salderà il debito con il vecchio istituto di credito e verrà richiesto e sottoscritto un nuovo mutuo, con tutti i costi che questa procedura ex novo comporta.
Diciamo che, per preferire la sostituzione alla surroga (che, ricordiamo, è praticamente gratuita), devono sussistere condizioni che derivano, evidentemente, dalla necessità del mutuatario di ottenere denaro liquido.
In questi casi è sempre meglio cercare il consiglio di un professionista, sia per non incorrere in spese che avrebbero potuto essere evitate, sia per non trovarsi poi in situazioni potenzialmente gravide di fastidi.
Bisogna per prima cosa cercare un istituto bancario i cui mutui presentino condizioni più vantaggiose rispetto a quello già in corso, controllando non solo il tasso di interesse ma anche le spese accessorie e quelle periodiche, nonché la durata proposta.
A questo proposito è bene ricordare che, sebbene la “vecchia banca” non possa opporsi in alcun modo al trasferimento del mutuo, nessun istituto di credito è obbligato ad accettare nuovi clienti.
Perciò, dopo aver trovato un'offerta conveniente, bisogna fare la richiesta; di solito al giorno d'oggi questo avviene online, almeno per quanto riguarda la prima fase: quasi ogni istituto di credito mette infatti a disposizione sul proprio sito internet gli appositi moduli da compilare.
Ci sono poi banche che operano soltanto online, perciò tutta la procedura (che si tratti della richiesta di un nuovo mutuo o di una surroga) deve essere portata a termine tramite il loro portale internet.
La procedura può variare leggermente a seconda degli iter previsti dal singolo istituto di credito, tuttavia la documentazione richiesta sarà più o meno uguale per tutti e riguarderà i documenti anagrafici, quelli reddituali e quelli relativi al vecchio mutuo.
Dovrete dunque procurarvi e consegnare i seguenti materiali.
Documentazione anagrafica:
Documentazione reddituale (che varia in base alla situazione, cioè se si è lavoratori dipendenti, autonomi o liberi professionisti):
Documentazione relativa al mutuo che si vuole “surrogare”:
Se l'istituto di credito prescelto accetta la richiesta di surroga mutuo lo comunica alla “vecchia banca” e mette in moto l'iter. Nel caso in cui la “vecchia banca” non accetti il trasferimento entro 30 giorni dalla sua comunicazione dovrà pagare al cliente una penale dell'uno per cento più la cifra corrispondente alla rata per ogni mese di ritardo.
Come abbiamo detto in precedenza, la molla che spinge un mutuatario alla surroga è legata al vantaggio economico che ne può trarre, perciò in generale si potrebbe dire che la surroga mutuo conviene sempre quando si riesce a ottenere un tasso di interesse minore di quello che caratterizza il “vecchio mutuo”.
Tuttavia è anche bene ricordare che la rata si compone di una quota capitale e di una quota di interessi e che, nel caso dei mutui prima casa, la seconda è sempre più alta nei primi anni dalla stipula del prestito, per andare pian piano a calare (il cosiddetto “ammortamento alla francese”).
Ciò significa che, se vi mancano pochi anni all'estinzione naturale del mutuo, è possibile che trovarne uno con un tasso di interesse minore non comporti in realtà un grande vantaggio economico.
Tuttavia, se il vostro obiettivo primario è invece quello di diminuire l'importo della rata mensile, perché sia più agevole pagarla senza rischiare ritardi o intoppi, allora una surroga mutuo che vi permetta di raggiungere tale scopo è sempre conveniente, indipendentemente da quanti anni vi rimangono da pagare.
