Terreni edificabili: cosa significa questa definizione?

Cominciamo con il delineare l’argomento del nostro articolo, che si prospetta alquanto complesso: un terreno viene detto “edificabile” quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi o piani particolareggiati del medesimo.

Si distingue quindi dal cosiddetto “terreno agricolo”, la cui destinazione è riassunta nella definizione stessa (sebbene non si tratti necessariamente di porzioni destinate alla sola agricoltura, dal momento che vi possono essere costruite anche delle abitazioni), il quale è tassato in base al reddito dominicale, che varia a seconda della classe e della qualità della coltura applicata al fondo.

Per i terreni edificabili o “suscettibili di utilizzazione edificatoria”, invece, i calcoli per le imposte si fanno sulla base del reddito effettivamente generato. Vediamo più nel dettaglio di che cosa si tratta.

Terreni edificabili e terreni agricoli: cosa li differenzia?

La caratteristica fondamentale che differenzia un terreno agricolo da uno edificabile è il cosiddetto indice di fabbricabilità, o anche I.F., che nel primo caso ha valori decisamente più bassi rispetto al secondo: infatti i lotti agricoli hanno un I.F. che parte da 0,05 metri cubi per metro quadrato di superficie, mentre i terreni edificabili godono di un indice che parte da 0,8.

Per fare un esempio che renda queste cifre più comprensibili possiamo dire che, a partire dal già citato parametro di 0,05, su un lotto agricolo con una superficie di 10.000 metri quadrati si potrà realizzare un'abitazione di 500 metri cubi, che equivale, a spanne, a circa 150-170 metri quadrati calpestabili.

Le imposte

Se si prendono in considerazione le imposte dirette, i terreni edificabili o “suscettibili di utilizzazione edificatoria” vengono tassati relativamente alla proprietà (D. Lgs. 504/1992, artt. 2 e 5), ai tributi locali e, in caso di trasferimento, all’imposta Irpef sull’eventuale plusvalenza generata (DPR 917/1986; TUIR, art. 67; per questo caso specifico potete consultare anche l'articolo dedicato a La plusvalenza immobiliare).

Quando invece si parla di imposte indirette, esistono diverse casistiche, anche piuttosto complesse.

Per ciò che riguarda l’Iva possiamo elencare quanto segue:

1. non vengono considerate nel campo Iva le cessioni di beni che hanno per oggetto “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni”;
2. la cessione di tutti i terreni da parte di un soggetto Iva è soggetta a Iva, naturalmente (a meno che essi siano “non suscettibili di utilizzazione edificatoria”);
3. ai fini Iva non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle “opere da realizzare nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale” (Legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 9, lettera a).

Per ciò che attiene all’imposta di registro, invece, leggiamo che:

1. si applica un’aliquota maggiore (15%) di quella ordinaria (9%) al trasferimento di terreni “agricoli e relative pertinenze” se gli acquirenti non sono imprenditori agricoli a titolo principale (DPR n. 131/86, art. 1 della Tariffa parte I);
2. ai terreni edificabili viene applicata un’aliquota del 9% (l’aliquota del 15% è riservata ai terreni che hanno in positivo una destinazione agricola);
3. per quanto riguarda le locazioni di “fondi rustici”, l’articolo 5 della medesima Tariffa parte I stabilisce un’aliquota minore (0,50%) di quella ordinaria (2%).

La complessità dell’argomento trattato e della “classificazione” dei terreni edificabili o meno è in larga parte dovuta all’interpretazione legale, ma è anche collegata all’enorme varietà di casistiche che si viene a delineare quando si tratta di terreni, del loro uso e della loro destinazione. Senza dimenticare la possibile esistenza di vincoli paesaggistici.

Sussistono infatti numerosi casi particolari (terreni con vincolo di inedificabilità, terreni con potenzialità edificatoria già sfruttata, terreni agricoli “potenziati” a fini edificatori…) e stabilire cosa e come sia possibile costruire su un dato terreno ha ricadute dirette sul valore dello stesso e, perciò, anche sul regime fiscale a cui il medesimo viene sottoposto.

Per tutte queste ragioni è sempre consigliabile sottoporre la propria situazione all’attenzione di un professionista prima di iniziare lavori o prendere decisioni. Se volete approfondire l’argomento potete anche fare riferimento al sito del CNN (Consiglio Nazionale del Notariato), e in particolare al documento dedicato proprio ai terreni.