L’articolo 769 del Codice Civile italiano afferma che la donazione “è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”.
In questo settore rientra dunque la cosiddetta donazione indiretta immobile.
A meno che questa non abbia per oggetto beni dal valore modesto, tale contratto deve assumere la forma dell’atto pubblico – quindi richiede l’intervento del notaio – e necessita della presenza di due testimoni.
Questo articolo, tuttavia, vuole concentrarsi su un atto che, pur avendo gli stessi effetti della donazione per quanto riguarda gli immobili, tecnicamente non lo è. Stiamo parlando della donazione indiretta immobile.
Di seguito vedremo quindi come si configura tale donazione indiretta immobile e quali eventuali vantaggi possa rappresentare rispetto ad altre procedure.
Facendo riferimento, nella denominazione, alla donazione, questo atto prevede naturalmente che una parte, definita come “donante”, conceda all’altra, che verrà chiamata donatario, un bene immobile.
Tuttavia, il fatto che si tratta di una donazione indiretta già ci dice che la strada da percorrere non sarà quella solita. Vediamo due procedure attraverso le quali è possibile compiere una donazione indiretta immobile.
Il titolo può suonare piuttosto astruso, ma vedremo subito che si tratta di una situazione molto semplice e piuttosto comune.
Pensiamo al caso in cui un genitore si offra di pagare il prezzo di un appartamento che il figlio intende comperare.
Si tratta chiaramente di una donazione, poiché il donante (genitore) regala al donatario (figlio) o il denaro per acquistare l’immobile oppure l’immobile stesso.
Perché dovrebbe comprare la casa, sobbarcandosi le spese di un primo rogito, per poi compiere una donazione a beneficio del figlio, pagando anche gli onori relativi a un secondo atto pubblico?
Ecco che può invece optare per una donazione indiretta immobile e – mediante il cosiddetto adempimento del terzo, disciplinato dall’articolo 1180 del Codice Civile – intervenire durante il processo di compravendita e pagare quindi il prezzo dell’immobile.
Perciò il genitore e il figlio si recheranno dal notaio insieme al venditore per la stipula del contratto di compravendita e il primo dichiarerà l’intenzione di corrispondere in prima persona il prezzo dell’immobile.
Possiamo applicare questa possibilità alla stessa situazione che abbiamo appena preso in considerazione nel paragrafo precedente, così vedremo subito l’aspetto che le differenzia.
In questo caso il genitore potrà presentarsi da solo di fronte al notaio insieme al venditore e procedere all’atto di compravendita dell’immobile, anche in assenza del figlio.
Infatti il contratto a favore di terzo presuppone che il donante acquisti l’immobile trasferendolo però a favore del terzo, in questo caso il figlio, che rappresenta il donatario.
Anche questa procedura ha come scopo principale quello di evitare un doppio rogito, il primo relativo alla compravendita, il secondo alla donazione dell’immobile.
Secondo il diritto successorio – e in particolare l’articolo 737 del Codice Civile – la donazione diretta e quella indiretta sono equivalenti.
Ciò significa che anche la donazione indiretta immobile ricade entro i confini dell’istituto della collazione ereditaria, che prevede che gli eredi siano chiamati a far confluire nella massa ereditaria tutti i beni – mobili e immobili – che hanno ricevuto dal defunto tramite donazione mentre questi era in vita.
Lo scopo precipuo della collazione ereditaria è quello di garantire il principio di uguaglianza in merito alla ripartizione del patrimonlo del defunto tra gli eredi legittimi, ovvero principalmente il coniuge superstite e i figli.
Come abbiamo visto in modo più approfondito nell’articolo dedicato alla collazione, fondamentalmente il donatario ha due possibilità:
Come abbiamo visto in precedenza, la disciplina che deve essere applicata alla donazione indiretta immobile è quella del contratto che viene formalmente concluso tra le parti.
Pertanto, se si stipula per esempio una compravendita con adempimento del terzo, l’acquirente che riceve l’immobile, pur senza pagarne il prezzo, si addosserà le spese fiscali dell’atto stesso di compravendita, che non è altro che il contratto che le parti hanno stipulato formalmente di fronte al notaio.
Pur trattandosi di una donazione indiretta immobile, quindi, non verranno pagate le spese relative all’atto di donazione, come avevamo anticipato.
Bisognerà quindi procedere al saldo dell’imposta di registro, che equivale al due o al nove per cento, a seconda che si tratti di prima o seconda casa.
Prima di tutto possiamo dire che la donazione indiretta immobile produce gli stessi effetti di una donazione diretta, senza però essere sottoposta (al di fuori degli atti soggetti a registrazione autonoma) al pagamento dell’imposta di donazione.
Secondo ma non meno importante, come abbiamo visto la procedura della donazione indiretta immobile applicata alla compravendita di un appartamento o di una casa evita l’obbligo di stipulare due diversi rogiti, facendo risparmiare al donante (e al donatario) tempo e denaro.
L’unico svantaggio della donazione indiretta immobile, se così vogliamo chiamarlo, è che – come abbiamo accennato in precedenza – la giurisprudenza equipara donazioni dirette e indirette, perciò bisognerà considerare le quote legittime prima di procedere.
Altrimenti gli altri eredi legittimari – ai quali spetta per legge una quota dell’eredità – potrebbero richiedere la riduzione della donazione o la restituzione di quanto donato, ai fini di salvaguardare il principio di equità.
