La cosiddetta “caparra acquisto casa”, fondamentalmente, non è altro che una somma versata al fine di “bloccare” l'immobile, in modo che il venditore, rassicurato dalla serietà dell'impegno dimostrata in tal modo dall'aspirante acquirente, non abbia a cercare altri interessati.
Bisogna aggiungere, tuttavia, che non esiste un solo tipo di caparra nel mondo delle compravendite immobiliari, perciò cercheremo di analizzare brevemente le varie tipologie e il loro scopo.
Abbiamo detto in precedenza che la caparra acquisto casa è una somma che viene consegnata al venditore dall'aspirante acquirente a garanzia dell'impegno di acquistare.
In questo breve articolo prenderemo in considerazione le seguenti tipologie:
Quando si parla di caparra acquisto casa questa è la prima che ci viene in mente, nonché la più utilizzata.
Viene disciplinata dall'articolo 1385 del Codice Civile e, come vedremo, presenta alcune criticità qualora sorgano difficoltà nel corso della transazione.
Infatti in questo caso si stabilisce semplicemente che, qualora l'acquirente si tiri indietro, egli perderà la somma versata come caparra acquisto casa.
Se fosse invece il venditore a cambiare idea, questi dovrà non solo restituire la somma ricevuta come caparra confirmatoria, ma dovrà corrispondere all'altra parte anche una cifra pari al suo valore.
Cosa significa? Che se Tizio consegna a Caio 10.000 euro come caparra confirmatoria e poi non intende più procedere con l'acquisto, Caio può tenere i 10.000 euro.
Se, viceversa, Caio cambia idea e non intende più vendere l'immobile a Tizio, gli restituirà i 10.000 euro e poi gli corrisponderà una somma pari a 10.000 euro come penale.
Quando abbiamo parlato poco prima di “criticità”, ci riferivamo al fatto che, se si opta per una caparra confirmatoria, la legge, in caso di inadempimento di una delle parti, consente all'altra il ricorso al giudice per ottenere l'esecuzione forzata del contratto.
Diverso è il caso che segue.
Secondo l'articolo 1386 del Codice Civile, “se il contratto prevede il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra rappresenta soltanto il corrispettivo del recesso”.
Perciò, quando per una caparra acquisto casa si sceglie la tipologia penitenziale, la somma concordata tra le parti non serve per risarcire il danno ma corrisponde al dovuto in caso di recesso.
Il meccanismo “economico” per venditore e acquirente è lo stesso che abbiamo visto nella caparra confirmatoria: se recede l'acquirente perde la caparra; se recede il venditore restituisce la caparra e ne corrisponde inoltre l'ammontare all'altra parte.
Di solito la caparra corrisponde a una cifra compresa tra il 5 e il 10 per cento del valore dell'immobile oggetto della compravendita, ma non c'è alcuna normativa che ne stabilisce un ammontare minimo o massimo.
Diciamo che non deve essere troppo bassa rispetto al prezzo dell'abitazione, altrimenti non è un buon deterrente per un eventuale “ritiro” del venditore, che potrebbe decidere di “sacrificare” il doppio della cifra corrisposta, se la nuova proposta gli permette comunque di guadagnarci.
Certo non deve essere troppo elevata, per non rischiare di perderla. Bisogna fare una “media” prendendo come riferimento sia il valore dell'immobile sia le proprie possibilità economiche, senza dimenticare anche il periodo di tempo richiesto tra il preliminare e il rogito.
Attenzione: se entrambe le parti rispettano gli accordi, la caparra acquisto casa non è un costo.
La somma verrà infatti “scontata” dal prezzo che si deve corrispondere per l'acquisto. Stessa cosa vale per l'imposta di registro che bisogna pagare alla registrazione del contratto preliminare.
La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula.
Partendo dal presupposto che in Italia è in vigore una legge contro il riciclaggio di denaro, un pagamento in contanti è escluso a priori. Si può quindi procedere in due modi:
Il sistema migliore per una caparra acquisto casa è sicuramente il primo, benché anche il secondo possa essere usato.
Sarebbe invece meglio non procedere tramite bonifico bancario, a meno che il preliminare non venga stipulato presso il vostro notaio di fiducia. Questo perché può risultare problematico e difficoltoso recuperare immediatamente la cifra se qualcosa non va a buon fine.
Quando si deve o si vuole comprare un'abitazione ci sono diversi particolari a cui fare attenzione.
Solo nel caso della caparra acquisto casa, come abbiamo appena visto, ci sono procedure che offrono più tutele rispetto ad altre, per esempio.
Rivolgendosi al notaio potrete procedere nel modo più sicuro: per esempio facendo trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, uno strumento molto utile anche quando si è versata una caparra contenuta.
Il professionista potrà anche consigliarvi per il meglio per quanto riguarda eventuali clausole con condizioni sospensive, come per esempio quella che riguarda la possibilità di farsi restituire la caparra qualora l'istituto di credito neghi il mutuo.
Il mondo delle compravendite immobiliari – e non è il solo – non è frequentato solo da persone corrette o competenti, perciò è buona norma cercare di salvaguardare non solo le proprie tasche, ma anche la propria tranquillità mentale, grazie alla consulenza di persone esperte e preparate.
