Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è di solito il primo passo importante della procedura di acquisizione di un immobile una volta che si è deciso di procedere all'acquisto.
Si compie nel momento in cui, dopo aver trovato l'abitazione che si cercava da una parte, e aver quindi incontrato chi è davvero interessato all'acquisto della casa dall'altra, le due parti si impegnano vicendevolmente.
Qual è l'impegno che sono chiamate a ottemperare? Quello di procedere a stipulare, in un secondo momento, il vero e proprio contratto di compravendita.
In pratica chi vende si impegna a non cambiare idea, chi compra si impegna a non tirarsi indietro.
Il cosiddetto compromesso, disciplinato dall'articolo 1351 del Codice Civile italiano, è un documento che deve essere obbligatoriamente stipulato per iscritto e deve essere firmato sia da chi vende sia da chi acquista, pena la sua invalidità.
Se una delle parti si trova in regime di comunione dei beni, deve firmare anche il coniuge.
Attenzione: contrariamente alla proposta di acquisto, il preliminare è un contratto vincolante, perciò tirarsi indietro dopo averlo firmato comporta diverse conseguenze (di cui parleremo meglio in seguito).
Come vedremo, non solo deve essere espressione del consenso delle parti, ma deve comprendere anche i dati relativi all'immobile oggetto della compravendita.
Perciò deve contenere le indicazioni riguardanti l'indirizzo, il prezzo e la descrizione dell'abitazione, nonché i dati catastali.
Chi intende acquistare avrà chiesto e ottenuto dal venditore, prima di stipulare e firmare il preliminare di compravendita, tutte le informazioni relative all'immobile e alla sua proprietà, perciò non solo le planimetrie ma anche eventuali vincoli o specificità, nonché l'attestazione di prestazione energetica.
Come abbiamo già consigliato, in caso l'appartamento prescelto sia inserito in un contesto condominiale, è una buona precauzione farsi consegnare anche l'ultimo verbale di assemblea e consultare l'amministratore per appurare l'ammontare delle spese condominiali.
Meglio sempre controllare pure l'eventuale presenza di spese straordinarie già stabilite o in previsione (quelle già decise in assemblea spettano infatti al venditore).
Il preliminare va inoltre completato con la segnalazione di eventuali agevolazioni legate all'acquisto della “prima casa”, con l'indicazione dell'eventuale intermediario (per esempio l'agente immobiliare che ha curato la pratica) e del prezzo stabilito per la compravendita.
Vengono quindi accluse anche le copie e/o le ricevute degli eventuali bonifici legati al pagamento della provvigione o della caparra confirmatoria o dell'acconto.
Ultimo ma non meno importante, le indicazioni relative alle modalità e alle tempistiche del pagamento, nonché il lasso di tempo previsto prima della stipula del contratto di compravendita vero e proprio.
Questo limite di tempo può essere legato, per esempio, all'ottenimento del mutuo o alla fine dei lavori di costruzione, qualora la casa non sia ancora terminata.
Riassumendo brevemente per chiarezza, le caratteristiche che non possono mancare nel preliminare sono le seguenti:
Ci sono poi altri particolari, a cui abbiamo già accennato, che vengono definiti clausole accessorie, la cui presenza o assenza non hanno conseguenze in merito alla validità del preliminare; si tratta per lo più di vincoli inseriti per la tutela delle parti, come:
La caparra viene consegnata dall'aspirante acquirente al venditore, a dimostrazione della serietà del proprio impegno; la penale è una sorta di “multa”, una somma che dovrà essere corrisposta dalla parte che risulterà inadempiente in relazione alle condizioni stabilite nel contratto. Questo ci porta al prossimo argomento.
Come abbiamo detto in precedenza, il preliminare è un vero e proprio contratto e, come tale, comporta l'osservanza di quanto in esso stabilito.
Perciò, qualora una delle parti si rifiuti di procedere oppure si dimostri comunque inadempiente, si prospettano due possibilità:
L'adempimento coattivo consente alla parte che ha osservato quanto stipulato di ottenere una sentenza a proprio favore, al fine di determinare il trasferimento coattivo del bene in oggetto. Chiaramente la prova principale a suo favore sarà proprio rappresentata dal preliminare di compravendita sottoscritto da entrambe le parti.
La risoluzione del contratto agisce invece allo scopo di sciogliere i vincoli contrattuali posti in essere dal preliminare grazie all'intervento del giudice, che stabilirà anche la restituzione di quanto eventualmente versato sotto forma di caparra.
In entrambi i casi la parte adempiente potrà procedere anche alla richiesta di un risarcimento dei danni derivati dalla mancata ottemperanza dell'altra parte.
Se la situazione è invece dovuta a un impedimento oggettivo che non mette in discussione la volontà e la buona fede delle parti, si può anche concordare una proroga dei termini, purché sia accettabile per entrambe e non pregiudichi la buona riuscita dell'operazione.
Benché si tratti di un contratto vincolante, contrariamente a quanto si possa pensare di primo acchito il preliminare può essere redatto dall'agenzia immobiliare o dai privati coinvolti nella compravendita, a eccezione dei casi in cui la normativa prescrive esplicitamente la necessità di un atto notarile.
Va comunque registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data della firma (entro 30 se si tratta di una scrittura privata autenticata da un notaio).
Ciò detto, trattandosi comunque di un documento estremamente importante, relativo di solito a beni di grande valore, che implica l'osservanza di precisi requisiti e comporta, come abbiamo visto, veri e propri obblighi, rivolgersi a un notaio per la stipula rende sicuramente la transazione più sicura e tranquilla.
Anche perché in caso di atto notarile viene effettuata obbligatoriamente anche la trascrizione, che lo trasforma in accordo opponibile nei confronti di terzi.
Cosa significa? Vuol dire che il venditore non potrà compiere alcun atto pregiudizievole in relazione all'immobile, ovvero non potrà concedervi sopra un'ipoteca, per esempio, o venderlo a terzi. Si tratta di una tutela importante per l'acquirente.
I costi per la stipula di un contratto preliminare di compravendita prevedono diverse voci:
A queste voci vanno poi aggiunte altre cifre variabili, ovvero lo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita se il trasferimento non è soggetto a IVA, o 200 euro per le compravendite soggette a IVA.
Le spese relative al preliminare sono a carico della parte acquirente, ma le imposte versate saranno poi detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
La registrazione del preliminare di compravendita, procedura obbligatoria, viene effettuata tramite la presentazione del modello 69 allo sportello dell’Agenzia delle Entrate, anche in modalità telematica.
Questo adempimento è a carico di una delle parti in caso di scrittura privata, mentre viene svolto dal notaio in caso di atto pubblico.
Come abbiamo visto il contratto preliminare di compravendita è un documento molto importante, che ha ricadute notevoli sul processo di acquisto o vendita di un immobile.
Certo, occuparsene privatamente permette di risparmiare le spese relative all'intervento di un professionista e la normativa consente di procedere in questa maniera (tranne in pochi casi che costituiscono esplicita eccezione).
D'altro canto, ricorrere a un esperto significa porsi al riparo da eventuali problemi che possono rivelarsi piuttosto sgradevoli, per non citare la tranquillità con cui entrambe le parti possono affrontare la compravendita.
Come sempre, occorre valutare con attenzione quale può essere la strada migliore da intraprendere e agire poi di conseguenza.
