Comprare casa da privati: di solito è un'opzione che si sceglie per cercare di risparmiare sulle provvigioni richieste dalle agenzie immobiliari. A meno di non essere in qualche modo impiegati nel settore, e quindi più “preparati”, ricordate che ci sono molti aspetti da tenere in considerazione e tanti particolari a cui prestare attenzione.
Le strade che avete davanti se intendete comprare un'abitazione, infatti, sono diverse: potete acquistare direttamente dal costruttore; potete partecipare a un'asta giudiziaria o potete rivolgervi a un'agenzia immobiliare. Tuttavia, se siete decisi ad agire per conto vostro, potete cercare tra gli annunci dei privati.
Vediamo dunque quali sono i dettagli più importanti, i controlli da non tralasciare e gli step da seguire qualora decidiate di scegliere l'ultima opzione.
La prima cosa che farete sicuramente per comprare casa da privati è quella di leggere gli annunci, per farvi un'idea dei prezzi e degli immobili disponibili sul mercato.
Dovete prima di tutto individuare le zone e la tipologia di abitazione che più vi interessano: un appartamento o una villetta, un vivace quartiere centrale o un tranquillo sobborgo; la vicinanza dell'immobile al vostro luogo di lavoro e, per esempio, la disponibilità nelle vicinanze di scuole o di servizi che vi sono utili.
Dovete insomma farvi un'idea di ciò che state cercando, al fine di “restringere il campo” e non perdervi tra la miriade di annunci a disposizione.
Una volta individuati gli immobili che più vi paiono in linea con i vostri obiettivi, viene il momento di contattare i proprietari per poter visionare l'abitazione che ha richiamato la vostra attenzione.
L'appuntamento è molto importante per diverse ragioni: in primo luogo, per controllare che l'immobile risponda ai requisiti che sono stati inseriti nell'annuncio e anche per incontrare il venditore, per farsi almeno un'idea della persona con la quale vi troverete a trattare.
Il primo consiglio quando si vuole comprare casa da privati è quello di non essere timidi: preparatevi una lista di domande e cercate di approfondire ogni aspetto, non solo relativo all'abitazione in sé, ma anche al vicinato, al condominio, agli eventuali servizi o difetti della zona, alle tempistiche e, naturalmente, alle modalità e al prezzo di vendita.
Non trascurate di informarvi sulle eventuali ristrutturazioni già fatte o gli interventi straordinari previsti dall'amministratore e sulle spese condominiali.
Informatevi anche sullo stato e sulle certificazioni disponibili per gli impianti (gas, luce, acqua...), sulla possibilità che nella vendita siano incluse parti di mobilio (per esempio la cucina) e cercate, se possibile, di visitare l'abitazione più di una volta e magari in orari diversi.
Se la casa che vi interessa fa parte di un condominio è una buona idea farsi dare l'ultimo verbale di assemblea, così potrete vedere con i vostri occhi a quanto ammontano le spese e controllare che non siano stati deliberati degli interventi straordinari (il cui costo, infatti, se già decisi, rimane a carico del venditore).
Se potete avvalervi della consulenza di un geometra o di un architetto che esamini l'abitazione ancora meglio: un occhio esperto e la dimestichezza con questo genere di operazioni vi saranno utili per liberare il campo da ogni dubbio. Non abbiate timore quindi di richiedere un sopralluogo a un tecnico.
Quando avrete trovato la casa che vi piace e che risponde alle vostre esigenze e avrete controllato che la zona sia quella “giusta” per voi, potrete passare ad approfondire il discorso sul prezzo di vendita. Comprare casa da privati vi dà la possibilità di trattare in prima persona.
Non siate frettolosi: prima di comprare casa da privati esaminate le offerte di altri immobili o appartamenti nelle vicinanze, o addirittura nello stesso stabile, al fine di farvi un'idea il più precisa possibile del valore effettivo della casa che intendete comprare.
Non date nulla per scontato e informatevi se il venditore è disposto a trattare sul prezzo e quindi a ricevere un'offerta, che voi potrete calibrare nel modo migliore grazie alle ricerche che avrete svolto in merito.
Non dimenticatevi di chiedere anche quali sono le tempistiche, ovvero se la casa è già disponibile o quando lo sarà, e/o quanto il venditore è disposto ad attendere se voi, per esempio, state ancora facendo ricerche per un eventuale mutuo.
Comprare casa da privati non significa trascurare i controlli preliminari sull'immobile, anzi essi sono essenziali. Benché sia possibile svolgere queste verifiche in autonomia facendo riferimento al sito dell'Agenzia delle Entrate, non rifiutate a priori l'idea di rivolgervi a un professionista di fiducia.
Non trascurate di verificare quindi la proprietà dell'immobile e di effettuare un'ispezione ipotecaria, per assicurarvi che sia tutto in regola e che il venditore abbia pieno diritto di cedervi la casa. Non dimenticate inoltre di controllare la conformità edilizia e quella catastale.
La prima stabilisce che l'immobile è conforme alle prescrizioni contenute nel titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o le eventuali successive modifiche; la seconda riguarda invece la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i dati presenti al catasto.
Per comprare casa da privati avrete sicuramente bisogno di:
Una volta effettuate tutte le indagini preliminari e stabilito che l'abitazione è come deve essere, potete redigere la proposta, nella quale presenterete la vostra offerta in forma scritta, accompagnata da un assegno intestato all'attuale proprietario. Potete trovare in internet diversi moduli da scaricare, pronti per essere compilati.
In caso di trattativa, e quindi di proposta di modifica da parte del venditore, dovrete riformulare la proposta.
Nei casi in cui non è possibile stipulare subito il regolare contratto di vendita si ricorre al preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso. È un contratto a tutti gli effetti, che vincola le parti contraenti a concludere in un secondo momento il contratto di vendita.
Secondo l'articolo 1351 del Codice Civile, per essere valido deve avere la stessa forma del contratto definitivo, perciò deve essere in forma scritta, esprimere il consenso delle parti e comprendere i dati del bene immobile oggetto della vendita (perciò non solo l'indirizzo ma anche i dati catastali) e il prezzo stabilito.
Più è preciso e ricco di dettagli meglio è. Per esempio, se avete concordato di inserire nella vendita anche parti del mobilio o altro, potete redigere un inventario e accluderlo.
Se viene stipulato tra privati, come nel caso che qui ci interessa, va registrato entro 20 giorni dalla stipula. Spesso vi viene concordata anche una caparra confirmatoria.
Se tutto va a buon fine dovrete stabilire una data per il rogito, che è un atto pubblico e, come tale, va stipulato davanti a un notaio.
Ricordate che la scelta dello studio notarile a cui rivolgersi spetta all'acquirente, che dovrà accollarsi anche le spese relative al rogito e all'eventuale stipula del mutuo.
Come abbiamo visto, comprare casa da privati non è certo un'impresa impossibile, ma è certamente un'operazione impegnativa. Valutate con attenzione la possibilità di farvi assistere nei controlli da personale esperto e qualificato, come può essere un notaio o un geometra di vostra fiducia.
