In questo periodo, notoriamente poco felice dal punto di vista economico, può succedere che una realtà commerciale abbia bisogno di chiudere una filiale poco produttiva per salvaguardare l’azienda.
Oppure una famiglia in affitto trova la casa dei propri sogni e desidera che qualcun altro subentri nell’alloggio in cui attualmente vive.
In entrambi i casi si può configurare una situazione che rientra nella cosiddetta cessione contratto di locazione.
In questo breve articolo vedremo di cosa si tratta, quali casistiche presenta e come si può procedere.
L’articolo 1406 del Codice Civile italiano stabilisce che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta”.
Una frase un po’ difficile a tutta prima. Vediamo cosa significa nel caso di un contratto di locazione, che è il caso che qui ci interessa.
In pratica l’articolo 1406 afferma che sia il proprietario che dà in affitto un proprio immobile sia l’inquilino che lo prende in locazione hanno la possibilità di farsi sostituire da una terza persona, che va a “occupare” la loro posizione.
Questo a patto che il contratto di locazione preveda un’apposita clausola.
Dunque la cessione contratto di locazione è, dal punto di vista giuridico, un accordo di natura trilaterale, perché – in assenza di motivi gravi o indipendenti dalla loro volontà – tutte e tre le parti in causa devono prestare il loro consenso all’operazione.
Se è così il terzo individuo, chiamato anche cessionario, subentra al soggetto che cede la sua posizione (detto anche cedente) nella figura di locatore o conduttore, acquisendone i diritti e i doveri stabiliti nel contratto.
Attenzione: abbiamo utilizzato il verbo “subentrare”, usato anche nel caso particolare rappresentato dal subentro ex lege, che si verifica quando la cessione contratto di locazione avviene in maniera estranea alla volontà di una delle parti coinvolte oppure in caso di vendita.
Pensiamo alla decisione di un giudice che, in seguito a separazione o divorzio, stabilisce il subentro di uno dei coniugi all’altro nell’assegnazione dell’abitazione coniugale.
Oppure alla situazione in cui si verifica il decesso del locatore, cui subentrano gli eredi, o del conduttore, cui subentra, per esempio, il partner.
Vedremo in seguito le diverse opzioni e la necessità o meno del consenso perché si tratta di eventualità molto comuni. Forse le più comuni rispetto alla libera scelta unanime delle tre parti coinvolte.
Se, come abbiamo detto poco fa, le parti esprimono il proprio consenso (quando necessario) e nel contratto di locazione è prevista la clausola che la consente, la procedura di una cessazione contratto di locazione è piuttosto semplice.
Partiamo ovviamente dal presupposto che il contratto di locazione sia regolare, debitamente depositato e registrato, senza canoni insoluti o spese accessorie non saldate.
Sarà infatti sufficiente compilare un apposito modello (il modello RLI), online o su copia cartacea, e procedere alla registrazione della cessione contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali richiesti dalla legge, è dovuta un’imposta di registro che può assumere due diversi valori:
Il primo valore si applica a tutti quei casi in cui nel contratto di locazione non è previsto il pagamento di un corrispettivo tra le parti in caso di cessione contratto di locazione.
Il pagamento deve essere effettuato dal soggetto cedente entro 30 giorni tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
La cessione contratto di locazione va registrata entro lo stesso periodo di tempo, ovvero 30 giorni dalla sua concretizzazione.
Aggiungiamo per completezza che quando il subentro avviene ex lege, come abbiamo accennato in precedenza, non sono richiesti né adempimenti né imposte.
È tuttavia consigliabile comunicare l’avvenuto subentro all’ufficio in cui è stato registrato il contratto di locazione.
La cessione contratto di locazione assume sfumature leggermente diverse se origina dalla volontà del locatore o dell’inquilino.
Diamo una breve occhiata alle due possibilità.
Viene definita cessione contratto di locazione dal lato attivo qualora sia il proprietario dell’immobile a cedere la sua posizione a un terzo soggetto.
Può succedere in due casi:
Nel primo caso, che si tratti di uso abitativo o di uso commerciale, la cessione contratto di locazione non necessita del consenso del conduttore o inquilino.
Ricordiamo comunque che la legge prevede in questo caso il diritto di prelazione qualora l'affittuario non possieda altri immobili a uso abitativo oltre a quello che ha preso in affitto come abitazione principale.
Il locatore deve però farne comunicazione all’affittuario via Pec o raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima, specificando il motivo della disdetta anticipata, ovvero la vendita dell’immobile.
Qualora si verifichi il decesso del locatore, gli subentreranno gli eredi, che ne erediteranno diritti e doveri.
In entrambe le situazioni, il contratto di affitto, salvo diversi accordi tra le parti, rimane valido fino alla scadenza stabilita.
Viene definita cessione contratto di locazione dal lato passivo qualora sia l’inquilino a cedere la sua posizione a un terzo soggetto. Si può verificare in tre casi:
In caso di decesso gli subentrano il coniuge o gli eredi conviventi.
Se si verifica invece un divorzio o una separazione, sarà il giudice o l’accordo tra i partner a far subentrare al coniuge intestario del contratto l’altro.
Il terzo caso rappresenta la cessione contratto di locazione per la quale è necessario il consenso del locatore (e della persona che subentra, naturalmente) in caso si tratti di locazione a uso abitativo.
Quando il subentro è dovuto a decesso o a rottura del vincolo coniugale, colui che è designato a subentrare ha diritto a esercitare il recesso per gravi motivi, che si tratti di ragioni di natura economica o psicologica.
Abbiamo visto che nelle righe precedenti si faceva una distinzione implicita nel caso di locazione a uso abitativo o commerciale.
Infatti il conduttore ha facoltà di procedere con la cessione contratto di locazione anche senza il consenso del locatore qualora venga ceduta o locata l’azienda.
Ne deve dare naturalmente comunicazione al proprietario via raccomandata con ricevuta di ritorno; quest’ultimo può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.
