Il diritto di prelazione stabilisce molto semplicemente che, a parità di condizioni, un soggetto viene preferito rispetto a un altro nella conclusione di un negozio giuridico.
Abbiamo dunque stabilito che tale opzione conferisce a un certo soggetto una sorta di “corsia preferenziale” nell'ambito di un contratto o di un negozio giuridico.
Vediamo quante tipologie esistono e come vengono applicate nella realtà effettiva.
Le prime due categorie da esaminare sono:
Nel primo caso si tratta semplicemente di un accordo stabilito tra le parti (e non è opponibile a terzi), mentre la seconda tipologia raccoglie i casi esplicitamente indicati dalla legge, che ne impone dunque l'osservanza in circostanze specifiche.
La norma ha quindi efficacia reale, attribuendo al soggetto passivo un vero e proprio diritto di riscatto opponibile ai terzi acquirenti.
Vediamo quali sono le applicazioni più comuni nell'ambito legale:
La prima voce si articola a sua volta in tre sottocategorie, che riguardano:
Queste tre applicazioni hanno in comune un dettaglio fondamentale: sul bene oggetto del negozio giuridico deve essere stato stipulato un contratto di locazione, in atto “de iure” al momento della transazione. Il soggetto “favorito” dalla procedura è naturalmente il conduttore del contratto di affitto.
Perché il sistema giuridico italiano impone in questi casi il rispetto del diritto di prelazione?
Lo scopo è fondamentalmente quello di tutelare una situazione in essere: nel caso dell'immobile commerciale, dando la possibilità al conduttore di avere la precedenza in caso di vendita sugli altri acquirenti lo Stato intende proteggere l'avviamento commerciale, che si è costruito nel tempo una certa clientela.
Il mantenimento dei punti di vendita esistenti può anche essere un modo di tutelare una determinata area urbana che ha raggiunto un certo equilibrio.
I beni che rientrano nella prelazione urbana commerciale sono quelli destinati alle attività di tipo industriale, commerciale, artigianale e/o turistica, a patto che si tratti di immobili utilizzati per lo svolgimento di funzioni che comportino un contatto diretto con il pubblico di utenti e/o consumatori.
Quando si parla invece di diritto di prelazione abitativa, è chiaro che il fine precipuo di questa normativa è quello di offrire la possibilità al conduttore di acquistare l'appartamento in cui vive, per garantirgli la continuità dell'utilizzazione del bene.
Tale diritto può essere esercitato se:
La questione che riguarda invece il patrimonio pubblico è piuttosto nebulosa e incerta e il diritto di prelazione opera solo in determinate condizioni.
Naturalmente stiamo parlando di terreni agricoli.
In questo caso, qualora il proprietario intenda vendere il terreno, il diritto di prelazione può essere esercitato da due tipologie di persone:
Se il fondo rustico è stato dato in locazione, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante possono invocare tale diritto a patto che lo coltivino da almeno due anni.
Se invece il terreno non è stato dato in affitto, è il coltivatore diretto che possiede il terreno confinante al rustico a essere “favorito”.
L'articolo 732 del Codice Civile attribuisce ai coeredi il diritto di prelazione legale sulla quota dell'eredità fino a che il patrimonio non viene suddiviso.
Se nell'asse ereditario figurano più immobili, per esempio, tale diritto vale solo fino al momento in cui i diversi beni non vengono assegnati. Stabilita la suddivisione dei beni i rispettivi eredi assegnatari possono venderli liberamente.
In pratica il diritto di prelazione legale scatta soltanto nel momento in cui il concedente desidera porre fine al contratto in essere e ne dà opportuna comunicazione al beneficiario (a patto che non si tratti di donazione, permuta, liquidazione giudiziale o espropriazione per pubblica utilità).
Tale comunicazione viene chiamata denuntiatio e prevede sia i termini dell'accordo (quindi una proposta di contratto in pratica) sia i termini di tempo all'interno dei quali il beneficiario può decidere di far valere il suo diritto di prelazione (tale intervallo viene denominato spatium deliberandi).
Se il beneficiario intende avvalersi del proprio diritto può rispondere alla denuntiatio con una proposta contrattuale revocabile o irrevocabile e quindi si procede alla stipula.
Se invece il beneficiario non è interessato all'acquisto e rinuncia, il concedente può ritenersi libero di accettare le offerte di altri possibili acquirenti. La rinuncia può essere esplicita (tramite comunicazione) o tacita (lasciando scadere il termine).
Cosa succede se il concedente “scavalca” il beneficiario e vende l'immobile ad altri senza seguire questa procedura? Ebbene, il beneficiario ha sei mesi di tempo dalla data di trascrizione di trasferimento dell'immobile per far valere le sue ragioni.
Può dunque acquistare l'immobile dal “terzo” al quale è stata venduta al prezzo indicato nell'atto stipulato, e tale “terzo” potrà rivalersi sul venditore chiedendogli un ingente risarcimento danni.
La legge stabilisce delle scadenze ben precise per esercitare il diritto di prelazione legale, ovvero:
Abbiamo visto che il diritto di prelazione si configura qualora sia in essere un contratto di locazione (a parte un caso specifico che riguarda i fondi rustici) e si rispettino determinate caratteristiche previste dalla normativa e dedicate alle diverse tipologie di beni.
Come abbiamo detto in precedenza, lo scopo principale della prelazione legale è quello di proteggere una situazione in essere, che si tratti di un'attività commerciale o di un inquilino che beneficia dell'utilizzo di un immobile abitandolo.
La procedura è piuttosto lineare nella sua applicazione ma è importante che venga applicata qualora la legge lo richieda, perché in caso contrario il conducente può andare incontro, come abbiamo visto, a situazioni estremamente sgradevoli e finanziariamente significative.
