Il Codice Civile italiano disciplina anche il cosiddetto “diritto di superficie”, che è un diritto reale di godimento.

In questo breve articolo cercheremo di capire di cosa si tratta, come funziona e quali obblighi o procedure comporta o richiede.

Il diritto di superficie: cos'è?

In poche parole, il diritto di superficie – ereditato dal diritto romano – consente a una persona di edificare una costruzione su (o al di sotto di) un terreno che appartiene a un'altra.

Oppure consiste nel diritto di proprietà su una costruzione già esistente, acquistata separatamente dalla proprietà del suolo cui accede.

È una materia regolamentata dagli articoli 952-956 del Codice Civile italiano: in pratica il proprietario del terreno mantiene tutti i diritti relativi al suolo, mentre il secondo soggetto diventa titolare di un diritto reale di godimento.

Come funziona e come si costituisce?

L’articolo 952 del Codice Civile afferma quanto segue:

“Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Il diritto a costruire e mantenere la proprietà costituisce il vero e proprio diritto di superficie (jus ad aedificandum).

Esso si istituisce tramite un contratto che deve assumere la forma di atto pubblico o scrittura privata ed è soggetto a trascrizione. Può inoltre essere acquistato per disposizione mortis causa, per testamento.

Esso può avere come oggetto sia il mero suolo nudo sia una costruzione eretta su tale superficie (e in questo caso si parla di sopraelevazione).

La costruzione deve rispondere però a precisi requisiti:

• deve essere un'opera umana;
• deve essere un bene immobile;
• deve essere suscettibile di accessione (ex articolo 934 del Codice Civile).

È il proprietario del fondo a essere legittimato, secondo il Codice Civile, a costituire il diritto di superficie. Tuttavia, se il terreno appartiene a più persone – ovvero è proprietà di diversi soggetti – è necessario ottenere il consenso di tutti i comproprietari.

Ma non solo: istituire tale diritto è facoltà anche del superficiario titolare della proprietà superficiaria, dell'usufruttuario e dell’enfiteuta.

La proprietà superficiaria, quindi, non è altro che la proprietà dei beni presenti su un terreno e della superficie dello stesso terreno.

Diritti e obblighi delle parti

Come accade normalmente quando si stipula un contratto, anche nel caso del diritto di superficie abbiamo due parti che si impegnano reciprocamente, assumendo degli obblighi e ottenendo quindi dei diritti.

Vediamo dunque brevemente cosa devono e non devono fare le parti in causa.

Partiamo dal proprietario del suolo, il quale:

• può continuare a godere del sottosuolo, purché le sue azioni non siano in contrasto con l’esercizio del diritto del superficiario, ovvero con la costruzione eretta sulla superficie (sempre che la costruzione non sia sotterranea, come per esempio un parcheggio interrato);
• può continuare a godere del terreno fino a che il superficiario non inizia la propria attività (a meno che il titolo non stabilisca diversamente);
• nel caso possa continuare a godere del terreno in questo intervallo di tempo, non può comunque svolgervi attività che interferiscano con l’esercizio del diritto del superficiario;
• non può più esercitare attività e controllo sullo spazio aereo soprastante la costruzione;
• deve tollerare le attività finalizzate alla costruzione e al godimento del proprio diritto da parte del superficiario.

Il superficiario ha invece i seguenti obblighi e diritti:

• può accedere al fondo per dare inizio alla costruzione anche passando attraverso il terreno che ancora compete al proprietario (si può richiedere una servitù di passaggio);
• gli è permesso collocare sul terreno tutti i materiali e i macchinari di cui ha bisogno per costruire;
• gli è consentito, naturalmente, procedere con la necessaria escavazione del suolo in vista della costruzione;
• può iniziare a costruire in qualsiasi momento, senza dover notificare al proprietario del suolo l’inizio dei lavori (a meno che il titolo non stabilisca diversamente);
• deve farsi carico dei costi legati alle attività di costruzione, di consolidamento del suolo e affini;
• è tenuto a versare al proprietario del terreno il corrispettivo pattuito, se così è previsto nel contratto.

Durata ed estinzione

Il diritto di superficie può avere durata illimitata o limitata, a seconda di quanto le parti concordano tra loro e inseriscono quindi nel contratto.

Se si tratta di un accordo a tempo determinato “allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione” (articolo 953 del Codice Civile).

Ma il diritto può essere estinto anche per altre cause, come per esempio:

• esplicita rinuncia al diritto di costruire;
• perimento della costruzione e del suolo;
• prescrizione.

È importante sottolineare che il secondo caso prevede la distruzione anche del terreno perché, in caso di perimento della sola costruzione, il diritto di superficie non decade e il superficiario – almeno in linea teorica – può ricostruire.

Nel caso una frana spazzi via tutto purtroppo, evidentemente tutti i diritti reali vengono estinti.

La prescrizione interviene in caso di non uso protratto per vent'anni.

Qualche esempio pratico

Poiché il proprietario del fondo ha la facoltà di trasferire il diritto di superficie sia per quanto riguarda il suolo sia per quanto riguarda il sottosuolo, un esempio concreto potrebbe riguardare il caso in cui la superficie viene “data” a un'azienda che vi costruisce i suoi uffici, mentre il sottosuolo viene “affidato” a una ditta che vi realizza un garage sotterraneo.

Un altro caso assimilabile al diritto di superficie, questa volta a tempo determinato, è quello che riguarda le cappelle cimiteriali di famiglia, costruite sul suolo del demanio. La durata prevista è di 99 anni, ma la concessione è rinnovabile.