La servitù di passaggio non è altro, detto in modo molto semplice, che il diritto del proprietario di un fondo (detto “dominante”) di raggiungerlo passando attraverso la proprietà di un altro. Ciò significa, naturalmente, che essa non ha ragione di esistere se entrambi i fondi appartengono alla stessa persona.
Diciamo prima di tutto che si tratta di un diritto reale, non personale, e segue quindi le vicende del fondo dominante, venendo trasferito in automatico a un eventuale nuovo proprietario.
In secondo luogo, può trattarsi di una servitù di passaggio pedonale o di una carrabile, ossia il passaggio può avvenire a piedi o utilizzando dei mezzi di trasporto.
Il fondo servente (così viene detto il fondo gravato dalla servitù di passaggio) può essere recintato e persino chiuso con un cancello, a patto che queste caratteristiche non impediscano al proprietario del fondo dominante di passare.
Nel secondo caso, per esempio, basterà consegnare a quest'ultimo una copia delle chiavi; mentre per quanto riguarda siepi e recinzioni, è sufficiente che non agiscano da ostacolo rendendo difficoltoso il passaggio.
All'atto della costituzione di una servitù di passaggio (e vedremo poco più avanti i modi in cui questo si può fare) il proprietario del fondo dominante corrisponde una indennità a quello del fondo servente.
Tale somma è una sorta di risarcimento e quindi deve essere congrua rispetto al danno effettivo causato dal passaggio e al deprezzamento che il fondo subisce a causa dello stesso.
A seconda della procedura con la quale sono costituite, esistono diversi tipi di servitù di passaggio, le cui caratteristiche sono naturalmente disciplinate dal Codice Civile:
La servitù di passaggio che origina da un contratto deve essere stipulata con atto pubblico o scrittura privata, che devono stabilire con chiarezza quali sono i fondi coinvolti e l'utilità del passaggio.
Nel secondo caso è il testatore a decidere di attribuire il diritto a un erede o a imporgli di cederlo a un terzo individuo.
La servitù di passaggio che nasce per usucapione deve appartenere alle cosiddette servitù apparenti, ovvero quelle che sono visibili e permanenti e dallo scopo univoco (per esempio un sentiero creato dall'uso continuo attraverso il fondo servente).
Questa caratteristica è necessaria per evitare che un comportamento clandestino possa portare all'instaurarsi di una servitù.
Ricordiamo che per poter invocare l'usucapione bisogna provare il possesso (o l'uso in questo caso) continuato, non violento e non clandestino per almeno venti anni.
La servitù di passaggio che nasce "per destinazione del padre di famiglia" appartiene a una categoria particolare, se vogliamo, e a sua volta, come nel caso dell'usucapione, deve rientrare fra quelle apparenti.
Quali sono le sue caratteristiche? Devono coesistere questi tre requisiti:
È possibile costringere il proprietario di un fondo a concedere il passaggio a un altro? Sì, ma la richiesta deve fondarsi su validi presupposti, tra i quali:
Chiaramente il primo requisito si basa sul fatto che non si può creare una situazione e poi farne ricadere le conseguenze su terzi: se il proprietario del fondo lo "isola" in maniera volontaria o involontaria non può poi pretendere che gli altri risolvano le cose per lui.
Il secondo requisito impone una ragione di reale necessità: essere più comodi o “fare prima” non è ragione sufficiente per imporsi sui vicini.
Resta inteso che il passaggio dovrà seguire il tragitto più breve arrecando il minor danno possibile al fondo servente.
A meno che non si dimostri che non c'è davvero altro modo per mettere in comunicazione il fondo intercluso con la pubblica via, molto difficilmente si otterrà una servitù di passaggio se questa va a coinvolgere aree come giardini, cortili o pertinenze di abitazioni.
Abbiamo finora sempre fatto riferimento a un fondo isolato, ovvero non in diretta comunicazione con la pubblica via.
In realtà è possibile chiedere una servitù di passaggio anche se il fondo in questione non è intercluso, ma solo se l'accesso alla pubblica via è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non è possibile procedere a un suo ampliamento.
E soltanto se tale passaggio risponde a reali necessità dettate dall'industria, o dall'agricoltura, o anche da esigenze di accessibilità agli edifici a uso abitativo dei portatori di handicap.
Naturalmente se i due fondi vengono ad appartenere alla stessa persona la servitù non ha più ragione di esistere.
La servitù di passaggio può anche cadere in prescrizione, se non viene sfruttata per almeno venti anni.
