Vediamo prima di tutto di cosa si tratta.
Il mutuo è, per definizione, una peculiare tipologia di contratto che coinvolge due parti: la prima, definita mutuante, si impegna a erogare una certa quantità di denaro, mentre la seconda, detta mutuataria, si impegna a restituire alla scadenza la cifra pattuita.
Il contratto di mutuo è definito e regolato dall'articolo 1813 del Codice Civile e può essere anche a titolo gratuito sebbene, almeno per quanto riguarda la materia che tratteremo in questo articolo, si tratti in genere di un prestito a titolo oneroso.
Ciò significa, in pratica, che chi prende in prestito la somma di denaro dovrà restituirla corrispondendo anche una certa quota di interessi calcolati attraverso il cosiddetto tasso di interesse.
Naturalmente la prima tipologia di mutuo che ci viene in mente è quella legata all'acquisto di un immobile, stipulata con un istituto bancario e di solito di media o lunga durata, ma vedremo che non è l'unica “specie” di mutuo prevista dagli ordinamenti.
Consideriamo l'opzione a titolo oneroso, la più comune; abbiamo detto che prevede il pagamento degli interessi.
Il tasso di interesse viene calcolato in base allo spread e a un parametro di riferimento che varia a seconda che si stipuli un mutuo a tasso fisso o variabile: nel primo caso si fa riferimento all’IRS (Interest Rate Swap), nel secondo all’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate). Il tasso di interesse viene individuato dal cosiddetto TAN, o Tasso Annuo Nominale.
Il tasso di interesse fisso viene stabilito al momento della stipula del contratto e, come dice la parola, prevede rate dall'importo costante nel tempo; quello variabile è parimenti definito all'atto della stipula, ma viene poi ricalcolato periodicamente e quindi le rate variano a seconda del mutare del parametro di riferimento.
Da diversi anni esistono anche i mutui a tasso variabile “con cap”, che impongono un tetto massimo al tasso di interesse applicabile al contratto in questione.
Il rimborso della cifra presa in prestito segue il cosiddetto piano di ammortamento, ovvero un programma di restituzione rateale del debito, che solitamente mostra le due componenti principali di ogni rata (la quota capitale e la quota interessi) e fornisce anche l'ammontare del capitale residuo ancora da corrispondere dopo ogni pagamento.
Oltre alla cifra pattuita, che viene erogata alla parte mutuataria al momento della stipula del contratto, spesso questa deve mettere in conto anche altre spese, come per esempio quelle relative alla perizia o all'istruttoria, all'assicurazione o all'incasso delle rate.
Il primo elemento importante che distingue una tipologia dall'altra è la finalità, ovvero lo scopo per raggiungere il quale si vuole chiedere in prestito una certa somma di denaro. Analizzando la questione da questo punto di vista, quindi, possiamo individuare sei diverse categorie:
Attenzione a ponderare bene la propria situazione, perché le differenze sono sostanziali: il mutuo prima casa, per esempio, prevede agevolazioni e detrazioni fiscali e può arrivare a coprire fino all'80 per cento della cifra necessaria all'acquisto dell'immobile, facilitazioni che non valgono nel caso di un prestito per comperare una seconda casa.
Per quello che riguarda il mutuo seconda casa e quello destinato alla ristrutturazione, la percentuale si abbassa: circa il 60-70 per cento del valore dell'immobile nel primo caso, non oltre il 30 per cento, di solito, nel secondo.
La surroga consiste nel trasferimento del mutuo stipulato con un istituto bancario, quindi in corso, in un'altra banca che offre condizioni migliori, per esempio dal punto di vista economico.
La rinegoziazione, invece, non è altro che un accordo con la banca presso la quale è stato acceso il prestito, per modificare il contratto iniziale.
Le persone che richiedono il mutuo devono possedere precisi requisiti, sia anagrafici sia reddituali, e anche il bene che si intende acquistare con il denaro ricevuto in prestito deve avere alcune caratteristiche ben definite.
Per quanto riguarda i requisiti anagrafici, sono sostanzialmente tre:
Cittadinanza: il richiedente (o i richiedenti) deve essere cittadino italiano o di uno Stato facente parte dell'Unione Europea (in caso la cittadinanza sia extra-europea è necessaria la residenza regolare in Italia).
Residenza: risiedere in Italia è importante; è un aspetto cui gli istituti bancari tengono molto, per ragioni di sicurezza. A una persona non europea che desidera accedere a un mutuo la banca di solito richiede un periodo minimo di permanenza in Italia: deve avervi vissuto per 2 anni (alcune ne richiedono 5) .
Età: chi fa richiesta deve aver compiuto i 18 anni. Non esiste un limite massimo, ma difficilmente una banca concederà un mutuo a una persona molto in là con gli anni, soprattutto se alla fine del piano di ammortamento supererà i 75.
Per quanto riguarda i requisiti legati alla situazione economica del richiedente, questi deve dimostrare di poter restituire quanto preso in prestito, perciò la banca analizzerà la sua situazione economica, per accertarsi che la rata non sia troppo elevata rispetto ai redditi del nucleo familiare o del singolo.
A questo scopo richiederà, tra gli altri documenti, copia del CU/Modello 730 o del Modello Unico, a seconda che il richiedente sia un lavoratore dipendente o autonomo.
Bisogna insomma convincere l'istituto di credito di essere in grado di far fronte alla spesa e di essere in buona fede.
Per quanto riguarda invece l'immobile oggetto del mutuo, anche questo sarà sottoposto ad alcune indagini al fine di garantire il buon esito dell'operazione.
Per prima cosa il richiedente dovrà fornire dati quali l'ubicazione, le caratteristiche e il valore presunto, presentando le visure catastali e il compromesso, oppure i preventivi per la ristrutturazione. Verrà poi nominato un perito, che esaminerà l'immobile e fornirà una perizia utile a confermare i dati forniti dal richiedente e a stabilire il valore corretto del bene.
Sarà chiamato in causa anche il notaio, naturalmente, che stilerà una cosiddetta Relazione notarile preliminare per controllare che non vi siano vincoli o altri aspetti che possano rendere l'immobile non adatto a fungere da garanzia per il mutuo.
Oltre ai dati, alle perizie e ai controlli che abbiamo elencato in precedenza, la banca chiede alla parte mutuataria delle garanzie sul prestito, che possono prevedere l'ipoteca sull'immobile, una fideiussione e/o delle polizze assicurative.
I primi due casi tutelano il mutuante qualora il mutuatario si renda inadempiente: con l'ipoteca chi eroga il prestito ha il diritto di entrare in possesso dell'immobile e di venderlo, mentre con la fideiussione si chiede a una terza persona di garantire il pagamento delle rate se il richiedente non è in grado di farlo.
Esistono poi delle polizze apposite (alcune sono obbligatorie, altre no) che proteggono entrambe le parti in caso di imprevisti, intervenendo e pagando quanto dovuto o una parte, a seconda dell'assicurazione prescelta.
