La locuzione “usucapione immobile” viene usata per indicare brevemente l’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.
Nel seguito vedremo di cosa si tratta, in quali casi si può configurare e quali sono gli eventuali rischi che presenta.
Nel Codice Civile italiano, all’articolo 1158, si può leggere quanto segue a proposito dell’usucapione: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza in merito a questa faccenda dell’usucapione.
Secondo la legge italiana, esistono fondamentalmente due strade per ottenere la proprietà di un bene.
La prima viene definita “a titolo derivativo” e si configura quando l’acquisto viene fatto a partire da un precedente proprietario. Per esempio un atto di normale compravendita, o un’eredità.
La seconda viene chiamata “a titolo originario” e si verifica quando il proprietario precedente non esiste oppure è sconosciuto.
L’usucapione immobile appartiene a questa seconda categoria ed è quindi un acquisto di proprietà a titolo originario.
L’usucapione di un bene immobile è legata al possesso “continuato e incontestato” del bene stesso per venti anni.
Attenzione: si parla di “possesso”, non di “detenzione”, che sono due cose ben distinte dalle normative.
Per capire la differenza possiamo avvalerci di un semplice e veloce esempio: colui che prende in affitto un appartamento, o noleggia un'automobile, ne è detentore in quanto lo utilizza, ma deve farne uso rispettando i diritti del proprietario, che possiede in realtà quel locale o quella vettura.
Il nostro ordinamento esige però che si configurino altri requisiti per poter rivendicare la proprietà del bene in oggetto.
La legge infatti stabilisce che il possesso debba essere:
Vediamoli nel dettaglio.
Per l’usucapione immobile il possesso deve essere pacifico: significa che non deve essere stata esercitata alcuna azione violenta al fine di ottenere e/o mantenere il bene.
In secondo luogo deve essere pubblico, ovvero non nascosto agli occhi delle altre persone, non frutto di operazioni clandestine.
Non equivoco vuol dire che non devono verificarsi eventi contraddittori, come per esempio una momentanea restituzione del bene.
Per quanto riguarda il requisito della continuità, la legge non ammette interruzioni nel possesso superiori a un anno.
Il possesso deve essere inoltre indisturbato (non contestato) e, naturalmente, deve protrarsi per tutto l’intervallo di tempo stabilito dalla normativa, ovvero venti anni.
A proposito delle tempistiche, l’articolo 1159 del Codice Civile introduce un’eccezione ai venti anni con la “usucapione immobile abbreviata”.
Perché questa si realizzi devono però avverarsi condizioni particolari, come per esempio un acquisto in buona fede da qualcuno che – all’insaputa dell’acquirente –non era il vero proprietario dell’immobile.
In questo caso il periodo previsto è di soli dieci anni, che vengono conteggiati a partire dalla data in cui l’acquisto è stato trascritto.
Fino al 2013 l’iter per poter richiedere l’usucapione era parecchio complesso e di lunga durata.
Ora le cose sono migliorate; si deve ricorrere alla mediazione obbligatoria, una procedura conciliativa di natura non contenziosa che si avvale della presenza di un intermediario abilitato presso un ente riconosciuto dal Ministero della Giustizia.
In pratica la parte che intende presentare domanda di usucapione immobile presenta istanza di mediazione civile tramite il proprio avvocato.
Naturalmente dovrà produrre tutta la documentazione che va a sostegno della sua richiesta, come testimoni, eventuali fatture di lavori effettuati, ricevute delle imposte pagate, ecc.
Il mediatore stabilirà un incontro tra la parte che richiede l’usucapione immobile e coloro che sono gli effettivi proprietari del bene, cercando di addivenire a un accordo.
Se la mediazione salta, sia per il rifiuto dei proprietari sia perché questi non si sono presentati sia perché non è stato possibile risalire alla loro identità, viene redatto un verbale negativo.
Solo dopo aver portato a termine queste formalità è possibile rivolgersi al Tribunale.
Passando al lato strettamente economico della questione, il costo di una causa per usucapione immobile è molto variabile.
Bisogna mettere in conto l’importo fisso – calcolato su una tabella ministeriale – che cresce con l’aumentare del valore dell’immobile oggetto della controversia.
A questo si aggiungono l’onorario dell’avvocato e degli eventuali periti o tecnici chiamati a sostenere la pretesa del richiedente.
Qualora la domanda venisse rigettata, inoltre, bisognerà pagare anche l’onorario dell’avvocato della controparte, naturalmente.
Cosa succede se si intende acquistare un immobile il cui proprietario si dichiara tale per usucapione?
Ebbene, la giurisprudenza afferma che, qualora il venditore abbia esercitato il possesso per il tempo sufficiente all’usucapione immobile, il contratto non è nullo, anche se non c’è stata ancora la sentenza.
Inoltre in anni recenti la Cassazione ha affermato che il notaio preposto al rogito di un immobile il cui venditore si dichiara proprietario per usucapione non è tenuto a controllarne la legittimità.
Tuttavia egli ha l’obbligo di accertarsi che l’eventuale compratore sia consapevole dei rischi che una tale compravendita può comportare.
Se si desidera procede all’acquisto prima che la proprietà sia stata giudizialmente accertata bisogna avere ben chiari i rischi cui si può andare incontro e magari pattuire con il venditore apposite garanzie.
