Come abbiamo visto nell'articolo dedicato alla nuda proprietà, l'usufrutto è il suo “diritto complementare”: insieme i due aspetti vanno a comporre la piena proprietà di un bene.
Secondo gli articoli 978 e seguenti del Codice Civile italiano, l'usufrutto è un cosiddetto “diritto reale di godimento”. Si tratta in pratica di un istituto giuridico che consente a una persona di utilizzare il bene (immobile o mobile) di cui un'altra persona è proprietaria.
Chi detiene la proprietà del bene (ma non ne gode) viene denominato nudo proprietario; chi gode del bene (ma non ne possiede la proprietà) viene definito usufruttuario.
Può riguardare diverse tipologie di beni (mobili e immobili) e può essere vitalizio (dura cioè fino alla morte dell'usufruttuario) o a tempo determinato (quindi scadrà alla data stabilita nel contratto).
Di solito ha come oggetto beni non consumabili, visto che è prevista la loro restituzione al termine del contratto; qualora si tratti di beni consumabili si parla generalmente di quasi usufrutto e alla scadenza dovrà essere garantito lo stesso valore ricevuto all'inizio del rapporto.
Giova ricordare che non si tratta di un diritto ereditario: ciò significa che alla morte dell'usufruttuario, come abbiamo detto poco fa, il bene diviene piena proprietà del nudo proprietario, quindi lo “status” di usufruttuario, se così possiamo dire, non passa al coniuge o ai figli.
È possibile costituire l'usufrutto a vantaggio di una persona giuridica, non solo a quelle fisiche, ma in questo caso la durata non può oltrepassare i trent'anni.
Se da parte sua il nudo proprietario è responsabile del mantenimento strutturale del bene (per esempio, nel caso di un appartamento, dovrà farsi carico delle spese straordinarie e relative alla conservazione dei requisiti di abitabilità e simili), colui che detiene l'usufrutto deve mettere in conto che è obbligato a coprire tutte le spese legate al godimento del bene in sé.
Attenendoci ancora all'esempio dell'appartamento sopra citato, egli dovrà pagare le tasse e le imposte, le spese ordinarie (per esempio quelle relative alle parti condominiali comuni, o alla normale manutenzione della caldaia) e non potrà alterare o danneggiare l'immobile in alcun modo.
È sua facoltà cedere il suo diritto a terzi (in affitto o in comodato d'uso, per esempio) per l'intero periodo o per un lasso di tempo determinato, a meno che questa opzione non sia esplicitamente esclusa all'atto della costituzione. Deve però notificare tale cessione al nudo proprietario, altrimenti rimane corresponsabile del bene.
L'usufruttuario può inoltre rinunciare all'usufrutto, ma in nessun caso può modificare la destinazione d'uso del bene (un appartamento non può essere trasformato in un locale commerciale, per dire).
Deve sempre e comunque restituire il bene al nudo proprietario al termine stabilito dal contratto e deve averne cura.
Può essere costituito per testamento, per donazione, per contratto o per legge (usufrutto legale). È necessario che sia stipulato in forma scritta, tramite un documento che preveda la citazione di entrambe le parti in causa, della concessione da parte del nudo proprietario e dell'accettazione da parte dell'usufruttuario.
Non può essere un atto unilaterale: la giurisprudenza italiana, infatti, non considera valido un semplice scritto in cui una persona stabilisce di cedere a un'altra l'usufrutto di uno dei suoi beni. L'accettazione esplicita e documentata da parte dell'usufruttuario è indispensabile.
Non è necessario ricorrere a un atto pubblico, perché è possibile costituirlo tramite una scrittura privata autenticata. Le firme possono infatti essere autenticate sia da un notaio sia da un altro pubblico ufficiale.
Un altro caso è quello legato all'usucapione, che può essere invocata qualora una persona abbia potuto esercitare le prerogative e la mansione di usufruttuario di un determinato bene per almeno vent'anni, ininterrottamente.
Come abbiamo detto in precedenza, la durata può coincidere con l'estensione naturale della vita dell'usufruttuario o può essere stabilita in sede di contratto. In questi casi, al termine previsto si avrà la “riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona”.
Tuttavia possono intervenire altri fattori che portano alla cessazione, come per esempio:
Abbiamo visto che l'usufruttuario ha infatti la facoltà di rinunciare al suo diritto di usufrutto.
Nel secondo caso, qualora l'usufruttuario non utilizzi il bene per vent'anni, il nudo proprietario può rivolgersi al Tribunale per ottenere l'estinzione del diritto.
Il terzo caso è fortunatamente piuttosto raro, soprattutto in relazione agli immobili, perché stabilisce la cessazione del diritto in seguito alla distruzione del bene.
Quando si parla di “abuso” si intende una situazione in cui l'usufruttuario abbia fatto del suo diritto un uso improprio, per esempio trascurando di conservare il bene in buone condizioni o astenendosi dalla manutenzione ordinaria.
L'ultimo caso citato si riconduce al giudice, che può stabilire la nullità o l'annullamento o la revoca del titolo che ha costituito il diritto di usufrutto.
Per stabilire a fini fiscali il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà di un immobile, qualora si tratti di usufrutto vitalizio, bisogna fare riferimento alle apposite tabelle che riportano i coefficienti e le percentuali in base all'età dell'usufruttuario (suddivisa in fasce), legate al tasso legale di interessi.
Si possono reperire anche online (e possono variare di anno in anno), ma forniamo un paio di esempi.
Valore dell'immobile: 100.000 euro; età dell'usufruttuario: 18 anni (prima fascia, da 0 a 20 anni); valore dell'usufrutto: 95 per cento; valore della nuda proprietà: 5 per cento.
In questo caso, data la giovanissima età dell'usufruttuario, la nuda proprietà avrà un valore di 5000 euro e l'usufrutto di 95.000 euro.
Valore dell'immobile: 100.000 euro; età dell'usufruttuario: 62 anni (nona fascia, da 61 a 63 anni); valore dell'usufrutto: 55 per cento; valore della nuda proprietà: 45 per cento.
Ecco che in questo secondo esempio le cifre cambiano notevolmente: 55.000 euro per l'usufrutto e 45.000 euro per la nuda proprietà.
Cedere la nuda proprietà del proprio appartamento o immobile, per esempio, mantenendone l'usufrutto vitalizio può essere una strada percorribile qualora si abbia bisogno di liquidità ma non si possa vendere la propria abitazione.
Si tratta anche di una possibilità che viene presa sovente in considerazione dai genitori anziani proprietari di immobili nei confronti dei propri eredi.
Come abbiamo visto essere un usufruttuario concede vantaggi e impone doveri; quindi prima di procedere è opportuno analizzare la convenienza di tale opportunità e ponderarla con attenzione.
