Si tratta di un argomento che va a toccare uno dei capisaldi del diritto civile occidentale, ovvero la proprietà. E sempre più spesso si sente parlare di “nuda proprietà”, quindi cerchiamo di capire cosa significa tale locuzione e quali sono gli eventuali vantaggi che può offrire una simile soluzione.
Secondo il Codice Civile del nostro Paese, la proprietà consiste nel diritto di godere e di disporre appieno ed esclusivamente di un bene. Il nostro ordinamento giuridico, però, offre la possibilità di separare la proprietà di tale bene dal suo usufrutto.
In pratica, in ambito immobiliare, la nuda proprietà non consiste in altro che nel possesso dei “muri” di un'abitazione, senza però il diritto di sfruttarla, abitandoci.
Perciò in questo caso avremo due figure: il nudo proprietario, padrone dell'immobile in quanto tale (se così si può dire), e l'usufruttuario, ovvero colui che vive nella casa in questione e su di essa esercita il possesso, ma non ne è il proprietario.
La condizione di nudo proprietario non è limitata per legge alle sole persone fisiche perciò anche quelle giuridiche, le società, possono rivestire questo ruolo.
Fondamentalmente esistono quattro strade per acquisire tale diritto immobiliare, ovvero:
Il primo caso è sicuramente il più comune: Tizio è proprietario di un appartamento ma necessita di liquidità, per esempio. Ha però anche bisogno di avere un tetto sopra la testa. Decide perciò di vendere la nuda proprietà della sua abitazione assumendo il ruolo di usufruttuario, dunque continuando ad abitarci.
Chiaramente non si può pensare di vendere “i muri” della propria abitazione ricavandone la stessa somma che si otterrebbe dalla vendita vera e propria dell'immobile; l'ordinamento statale disciplina lo “sconto” mediante alcune tabelle relative all'età dell'usufruttuario: più è giovane, in pratica, meno costa la nuda proprietà.
Questo perché alla morte dell'usufruttuario il nudo proprietario diviene proprietario a tutti gli effetti dell'immobile, perciò il ragionamento è piuttosto semplice: più si presume debba aspettare, meno dovrà pagare per acquisire la nuda proprietà dell'immobile.
È però anche possibile donare la proprietà dei “muri” della propria casa conservando il diritto di viverci, ovvero cederla senza ottenere una controparte economica. Per fare questo basta rivolgersi a un notaio insieme a due testimoni, purché il destinatario della donazione ne sia al corrente e la accetti.
Il terzo caso non è molto comune, ma può presentare vantaggi interessanti. Secondo gli articoli 1552 e seguenti del Codice Civile, la permuta è definita come “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro”.
In questo caso si tratta, per esempio, di “scambiare” la nuda proprietà di un immobile con la piena proprietà di un altro. Così facendo è possibile, poniamo, mantenere la residenza principale nella casa di cui si diventa usufruttuari e acquisire un'abitazione da un'altra parte, magari in un luogo di villeggiatura.
L'ultima voce del nostro elenco prevede l'intervento del giudice, che in seguito a determinati eventi può affidare la nuda proprietà di un immobile a una data persona. Si tratta naturalmente di casi particolari, ma ci è sembrato corretto inserire tale opzione perché, per quanto magari non molto comune, è contemplata dall'ordinamento.
Come abbiamo visto si tratta di un diritto immobiliare che può tornare utile in determinate situazioni; ora scendiamo più nel dettaglio per scoprire quali sono i vantaggi e le responsabilità di ognuna delle parti in causa.
Un primo elemento a favore di tale scelta è sicuramente la possibilità di comprare un immobile a un costo minore, anche se d'altro canto si tratta di un investimento sul futuro, non potendo disporre subito del bene acquisito.
Pure in questo caso è possibile usufruire, tra l'altro, delle facilitazioni legate all'acquisto della cosiddetta “prima casa”, se si hanno i requisiti richiesti dalle leggi vigenti.
Al nudo proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria e il dovere di garantire in generale il buono stato dell'immobile. A fronte di ciò egli dispone di vari diritti: può rivendere o ipotecare la nuda proprietà e diverrà pieno proprietario del bene alla data stabilita dalle parti (usufrutto a tempo determinato) o alla morte dell'usufruttuario (usufrutto vitalizio).
Può inoltre opporsi a determinate decisioni dell'usufruttuario: per esempio impedendo a quest'ultimo di modificare la destinazione d'uso dell'immobile. Certo un pessimo rapporto tra le due parti non può che portare a problemi per entrambe e bisogna tenere conto anche di questa possibilità qualora si intenda acquistare una nuda proprietà.
Egli è colui che gode del bene, quindi è responsabile della sua conservazione e gli spettano tutte le spese ordinarie e quelle di normale manutenzione, nonché le tasse e le imposte. Nel caso di un appartamento in condominio, per esempio, dovrà farsi carico degli oneri ordinari, come le spese per la pulizia delle scale, per l'illuminazione delle zone comuni e per l'ascensore.
Rientrano nelle spese a carico dell'usufruttuario anche la ritinteggiatura delle pareti o i normali interventi sulla caldaia (per esempio il controllo dei fumi secondo le tempistiche di legge).
Le parti possono anche decidere di accordarsi in maniera più personalizzata in occasione dell'atto notarile, sebbene questo possa avvenire soltanto nel margine lasciato libero dalle norme. Qualora decidessero di modificare in qualche modo quanto stabilito all'inizio potranno farlo ricorrendo a una scrittura privata autenticata.
La cessione della nuda proprietà degli immobili ha ricevuto una spinta negli ultimi anni a causa della situazione economica di crisi, che ha condotto molte persone a una situazione in cui, se da una parte si trovano ad avere bisogno di liquidità, dall'altra non possono certo rinunciare a un tetto sopra la testa.
D'altra parte può rivelarsi invece un buon investimento per chi diviene nudo proprietario.
L'importante è, come sempre, ponderare bene le varie opzioni e gli oneri che un tale diritto comporta e non essere frettolosi o trascurati nelle proprie decisioni.
