Abbiamo già incontrato nei nostri articoli l’argomento della donazione, una opzione che, come abbiamo visto, si configura come un atto di liberalità e che richiede alcuni requisiti e determinate procedure per essere concretizzata nella vita di tutti i giorni. Soprattutto se ha come oggetto un bene immobile.
Dopo una veloce introduzione sull’argomento generale, questo nostro breve scritto si focalizzerà dunque sui costi che una donazione immobile comporta, a seconda dei casi previsti dalla normativa.
Vedremo infatti che l'eventuale legame di sangue (e il grado di parentela fra donante e donatario) influisce in modo determinante sulle spese legate a una donazione immobile.
Disciplinata dall’articolo 769 del Codice Civile italiano, la donazione si configura come un atto di liberalità che chiunque (donante) può compiere a favore di un’altra persona (donatario), purché (il donante) sia maggiorenne, capace di intendere e di volere e non interdetto.
Dunque gli aspetti peculiari di questa azione sono fondamentalmente due:
Per il diritto civile un atto di liberalità – o atto liberale – è un’azione tramite la quale una parte arricchisce l’altra senza esservi tenuta.
Quando si parla di donazione immobile si tende a pensare a uno dei casi probabilmente più diffusi, ovvero a un’operazione che si svolge spesso all’interno della cerchia familiare, con protagonisti – di solito – i genitori che donano un appartamento ai figli.
Come abbiamo detto questo è un caso piuttosto comune, ma la donazione immobile in realtà non è limitata all’ambito dei legami di sangue: chiunque (fatti salvi i requisiti elencati poco sopra) può regalare a qualcun altro una casa, o un’abitazione di qualsivoglia tipologia, oppure un terreno.
In realtà esistono due procedure per la donazione immobile:
La donazione indiretta consiste, in pratica, nell’acquistare e pagare un’abitazione intestandone però la proprietà a qualcun altro. A questa particolare opzione abbiamo dedicato un articolo apposito.
La donazione immobile diretta si configura invece quando il donante regala al donatario un immobile già in suo possesso.
È importante sottolineare il fatto che, qualunque possibilità si scelga, la donazione immobile non può coinvolgere un possedimento futuro, ovvero un immobile che “un giorno” sarà di proprietà del donante.
Vediamo dunque come bisogna procedere per una donazione immobile diretta.
È una di quelle azioni che richiedono per legge la forma dell’atto pubblico – quindi l’intervento del notaio – e la presenza di due testimoni.
Il pubblico ufficiale dovrà dunque stipulare uno specifico atto nel quale si attesta la volontà di entrambe le parti: quella del donante di procedere con la donazione immobile e quella del donatario di accettarla.
Ricordiamo infatti che, contrariamente a quanto si possa pensare, non è possibile donare a qualcuno qualcosa che quest’ultimo non vuole ricevere.
Il notaio dunque, una volta portate a termine le formalità riguardanti le indagini e i controlli relativi all’immobile e alla sua situazione, procederà con la stipula dell’atto pubblico.
Quanto denaro può essere necessario per portare a termine una donazione immobile? Dipende da diversi fattori. Prima di tutto bisogna sapere che le voci di spesa da prendere in considerano appartengono a due “gruppi” distinti:
Il primo gruppo è a sua volta composto da diverse voci:
È sempre buona norma informarsi sull'importo aggiornato di queste imposte al momento in cui si intende fare la donazione immobile, perché le cifre potrebbero anche venire modificate.
A tutte queste spese relative alla donazione immobile può aggiungersi anche l’imposta di donazione, che si declina però in maniera differente a seconda dell’esistenza o meno di un legame di parentela fra donante e donatario e del grado di questa eventuale parentela.
Infatti, se la donazione avviene all’interno della famiglia, la legge prevede alcune franchigie e l’imposta di donazione si applica soltanto sulla parte che eccede tali franchigie (in caso di donazione immobile si applica naturalmente al valore della casa o del terreno). Vediamo quindi quali sono e che aliquote detta la normativa:
Per fare un esempio, se la donazione immobile coinvolge un genitore e suo figlio e il valore della casa è di 1.200.000 euro, il donatario – cioè il figlio – pagherà un’imposta pari al quattro per cento applicata ai 200.000 euro che eccedono la franchigia relativa al suo grado di parentela.
Per quanto riguarda infine l’onorario del notaio, come abbiamo spesso ricordato non esistono tariffe nazionali imposte (sono state abolite nel 2012), perciò la sua parcella dipenderà sia dal suo “listino” personale sia dalla complessità dell’operazione e dal valore della donazione immobile.
A parte le opzioni costituite dalla donazione indiretta e dall’usucapione, il passaggio di proprietà di un immobile richiede l’intervento di un notaio.
È inoltre una buona idea chiedere il parere di un esperto professionista quando si pensa di procedere con una donazione immobile per diverse ragioni, come per esempio:
Non bisogna infatti dimenticare che, se la donazione lede le quote legittime di eredità, questo può dare adito a diversi problemi, che possono a loro volta causare dissidi gravi all’interno della famiglia. Può inoltre non essere sempre così semplice procedere alla collazione ereditaria.
Se non avete un notaio di fiducia, potete per esempio fare riferimento alla piattaforma di OK Notai, dove potrete richiedere preventivi gratuiti al fine di poter scegliere con serenità e sicurezza il professionista che fa per voi e per il vostro caso.
