Quando chiediamo un prestito, il nostro creditore ha il diritto di chiedere una garanzia che lo protegga dalla nostra eventuale insolvenza.

Tale garanzia non è null’altro che un’ipoteca.

Ma come si può procedere alla cancellazione ipoteca quando abbiamo restituito quanto dovevamo?

In questo breve articolo vedremo come funziona l’ipoteca, come è possibile cancellarla, quando si può fare e a chi è necessario rivolgersi per questo procedimento.

Partiamo dall’ipoteca

L’articolo 2808 del Codice Civile italiano stabilisce che l’ipoteca non è altro che il diritto del creditore di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito “e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione”.

L’ipoteca può essere accesa sia sui beni del debitore sia su quelli di un’altra persona (che assumerà dunque il ruolo di terzo datore di ipoteca) e viene iscritta nei registri immobiliari.

Come abbiamo visto in un precedente articolo, esistono tre tipi di ipoteca:

• legale, istituita in caso di dispute o in via cautelativa ove previsto dalla normativa;
• giudiziale, richiesta da un creditore, per esempio, e disposta da un giudice;
• volontaria, stabilita per volontà delle parti.

Tutte e tre le tipologie possono essere soggette alla cancellazione ipoteca, naturalmente, e ora vedremo come ciò funziona nei tre diversi casi.

Cancellazione ipoteca legale

Come abbiamo accennato molto brevemente in precedenza, l’ipoteca legale può essere istituita in caso di controversie e ha l’obiettivo di far rispettare i termini di un accordo.

Una volta che il debito a cui faceva da garanzia l’ipoteca è stato saldato, è possibile ottenere la cancellazione ipoteca tramite un atto notarile.

Tale atto va consegnato agli uffici della Conservatoria, i cui impiegati segnano la data nella quale la richiesta di cancellazione ipoteca è stata validata.

In caso di contenzioso sarà il giudice stesso a disporre la cancellazione.

Cancellazione ipoteca giudiziale

Anche in questo caso è necessario l’intervento di un notaio, che può procedere tramite un atto pubblico o una scrittura privata.

Poiché l’ipoteca è stata istituita grazie a una sentenza, l’atto redatto dal notaio deve essere inoltrato al giudice, il quale ne valuterà la fattibilità e provvederà – se tutto va bene – all’estinzione dell’ipoteca.

La cancellazione ipoteca giudiziale può essere intrapresa solo dietro richiesta della parte coinvolta (creditore), che ne richiede la cancellazione al tribunale.

Ricordiamo che le spese sono sempre a carico del debitore e tra queste figurano l’imposta di bollo, una somma pari allo 0,5 per cento del valore dell’ipoteca (con un valore minimo di 200 euro) e una tassa ipotecaria.

Cancellazione ipoteca volontaria

E ora veniamo alla tipologia più diffusa, quella che sperimenta la maggior parte delle persone.

È questo infatti il caso più comune: basti pensare a tutte le richieste di mutuo quando si vuole comprare, per esempio, una casa.

Sull’immobile verrà accesa un’ipoteca (volontaria) che fungerà da garanzia per il debito contratto nei confronti dell’istituto di credito che finanzia l’acquisto.

La cancellazione ipoteca volontaria può seguire fondamentalmente tre strade:

• ordinanza del giudice;
• cancellazione dell’atto notarile;
• cancellazione automatica.

Quando si procede con un atto notarile, la procedura prevede un atto unilaterale sottoscritto dal creditore e dal pubblico ufficiale e indi trasmesso all’Agenzia delle Entrate.

Anche in questo caso le spese per la cancellazione ipoteca sono a carico del debitore.

Il terzo caso è quello in cui è prevista l'estinzione completa del mutuo e in tali circostanze non è necessaria la presenza del notaio.

Infatti il cosiddetto decreto Bersani del 2007 ha stabilito che la cancellazione ipoteca non preveda alcun costo aggiuntivo.

I prerequisiti per poter applicare tale decreto sono i seguenti:

• l’ipoteca deve essere volontaria e relativa a un mutuo per l’acquisto di immobili di tipo residenziale;
• il mutuo deve essere stato concesso da una banca, o da un ente previdenziale o, ancora, da una finanziaria;
• il mutuo deve essere completamente estinto.

Se tutte queste condizioni sono presenti, la banca deve procedere con la richiesta di cancellazione ipoteca (detta in questo caso anche cancellazione semplificata) all’Agenzia delle Entrate.

Sarà poi cura del Conservatore competente (quello responsabile della località in cui è sito l’immobile oggetto dell’ipoteca) procedere con la cancellazione automatica.

Cancellazione ipoteca: tempi e documentazione

La procedura di solito non richiede lunghi tempi di attesa o di iter, a meno che non si tratti di una cancellazione ipoteca giudiziale.

In quest’ultimo caso, infatti, la decisione dipende da un giudice e le tempistiche possono variare notevolmente ed essere difficilmente quantificabili. Dipende da Tribunale a Tribunale e da diversi fattori.

La documentazione richiesta per l’espletamento della pratica è quella che contiene tutti i dati idonei a identificare i soggetti coinvolti e l’immobile oggettl dell’operazione.

Quindi bisognerà produrre:

• contratto di mutuo e prova della sua estinzione;
• atto di compravendita dell’immobile;
• documento di identità e codice fiscale in corso di validità di tutte le persone coinvolte;
• delega per i rappresentanti dell’istituto di credito;
• atto pubblico di consenso del creditore oppure dichiarazione di rinuncia all’ipoteca.

Una volta portata a termine l’intera procedura, sarà cura dell’ex debitore controllare che l’ipoteca sia stata davvero cancellata.

Per procedere con questi controlli potrà consultare gratuitamente il Registro delle Comunicazioni o richiedere una visura catastale o un’ispezione ipotecaria.