Le donazioni immobiliari possono essere strumenti molto utili. In questo articolo cercheremo di approfondire brevemente che cosa sono, come si effettuano e quali sono i loro costi.
La donazione, disciplinata dall'articolo 769 del Codice Civile, si configura come un atto di liberalità che un soggetto compie nei confronti di un altro: il donante cede al donatario in forma gratuita una proprietà o altri diritti.
Si tratta a tutti gli effetti di un contratto in cui una parte arricchisce l'altra.
Le donazioni immobiliari, come dice il termine stesso, riguardano gli immobili – terreni edificabili, terreni agrari, appartamenti, ville e, ancora, case di qualsiasi tipologia: chiunque può donare un immobile a un'altra persona, a patto che non sia minorenne, inabilitato o interdetto.
Spesso si ricorre alle donazioni immobiliari nell'ambito della famiglia, ossia tra parenti, ma non esistono limitazioni in tal senso.
Come si deve procedere quando si intende donare un immobile?
Per prima cosa ricordiamo che esistono due tipologie di donazioni immobiliari, se così vogliamo chiamarle:
La donazione indiretta consiste nell'acquisto di un immobile da parte del donante, che lo intesta direttamente al donatario. Pensiamo ai genitori che acquistano un appartamento per un figlio o una figlia.
La donazione diretta si configura invece di fronte al notaio e a due testimoni, mediante un atto pubblico.
Il notaio provvederà a stipulare un apposito atto nel quale si attesta sia la volontà del donante di regalare l'immobile, sia quella del donatario di riceverlo.
Va infatti sottolineata questa particolare caratteristica della donazione: entrambe le parti devono manifestare esplicitamente la volontà di procedere. Nessuno può infatti essere costretto ad accettare qualcosa che non desidera ricevere.
Assodato che tanto il donante quanto il donatario sono d'accordo nello stipulare tale contratto, il notaio è tenuto a portare a termine alcune indagini preliminari.
Egli deve verificare la titolarità del bene e l'eventuale esistenza di ipoteche tramite le visure ipotecarie e catastali; deve inoltre controllare e attestare la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei pubblici registri immobiliari.
Non da ultimo deve controllare che le planimetrie depositate in Conservatoria sia conformi allo stato di fatto dell'immobile e che le autorizzazioni urbanistiche siano in regola.
Una volta ottemperati tutti questi obblighi e stipulato l'atto di donazione, il notaio provvederà alla trascrizione dell'atto stesso nei pubblici registri immobiliari, alla registrazione e alla voltura.
Per quanto riguarda il lato economico della stipula di una donazione immobiliare, dobbiamo prima di tutto distinguere due livelli: da una parte avremo l'onorario del notaio, dall'altra le imposte da corrispondere allo Stato.
Il primo è quantificabile attraverso un preventivo, in quanto sono diversi i fattori che concorrono a formare questa cifra: tra le variabili ricordiamo le scelte economiche del professionista, il valore dell'immobile e la sua ubicazione, l'eventuale presenza di vincoli o ipoteche.
Anche il corrispettivo da pagare allo Stato è soggetto a diverse condizioni, a seconda che si tratti di una prima o una seconda casa e dell'eventuale grado di parentela che lega donante e donatario.
Se si tratta di prima casa si dovranno pagare le seguenti imposte:
Qualora invece sia una seconda casa i valori saranno i seguenti:
A queste va aggiunta l'imposta di donazione, che varia in base al grado di parentela del beneficiario rispetto al donante:
Le donazioni immobiliari possono essere uno strumento prezioso ma bisogna fare attenzione a come muoversi.
Come abbiamo visto in un altro articolo, qui in Italia si pone la questione delle quote legittime per quanto riguarda l'eredità, perciò è necessario informarsi bene prima di agire per non incorrere in notevoli difficoltà.
Potrebbe infatti essere difficile riuscire a vendere un bene ricevuto in donazione a causa delle tutele che lo Stato italiano prevede per gli eredi legittimi del donante.
Se infatti il beneficiario non rientra fra questi ultimi e la donazione lede in qualche modo i loro diritti, essi possono intentare una azione di riduzione, ovvero una procedura volta ad annullare la donazione che può essere intrapresa fino a dieci anni dopo l'apertura della successione.
Ecco che acquistare un bene che il beneficiario ha avuto in donazione può essere una scelta rischiosa.
Se invece il beneficiario è tra gli eredi legittimi, la donazione viene considerata un anticipo sulla successione, ma potrebbero sorgere problemi qualora l'erede non la imputi alla propria quota.
Le donazioni immobiliari rappresentano una possibilità che va dunque analizzata e ponderata con prudenza, magari affidandosi ai consigli di consulenti esperti.
