È prassi comune acquistare un immobile, e in special modo quella che diverrà la propria abitazione, chiedendo un mutuo a un istituto di credito.
Abbiamo visto in articoli precedenti che esistono varie tipologie di mutui, così come sono disponibili diverse agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”, soprattutto per i giovani.
Esiste anche l’estinzione anticipata mutuo, ovvero la possibilità di restituire quanto dovuto prima del termine cronologico stabilito dal contratto.
Qui di seguito vedremo brevemente in cosa consiste, come funziona, i casi in cui è possibile usufruirne e i possibili costi.
Come si comprende facilmente dalla stessa definizione, l’estinzione anticipata mutuo è l’operazione che consente al mutuatario di restituire al mutuante tutto il capitale residuo prima della scadenza naturale del mutuo stesso.
È anche possibile optare per una estinzione parziale: se si ha a disposizione una certa cifra e la si vuole investire nel mutuo, l’entità del capitale residuo verrà ridotta e le rate restanti saranno più leggere.
Sarà anche possibile decidere come gestire il debito residuo: se abbassare la rata mantenendo invariata la durata, o conservare la stessa rata per abbreviare il mutuo.
Possiamo anche dire subito che, grazie al decreto Bersani, poi convertito nella Legge 40/2007, per tutti i finanziamenti stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione del proprio appartamento dopo il 2 febbraio 2007 l’estinzione anticipata mutuo, totale o parziale, non prevede alcuna penale.
Se avete deciso di avvalervi dell’estinzione anticipata mutuo, dovete fare richiesta alla banca affinché vi fornisca i conteggi estintivi alla data da voi scelta.
Potete farvi comunque un’idea del capitale residuo dando un’occhiata al vostro piano di ammortamento, benché possano esserci alcune discrepanze dovute al calcolo dei cosiddetti dietimi giornalieri.
L’istituto di credito può richiedervi il pagamento di alcune spese amministrative, ma non può in alcun modo applicare delle penali.
La procedura prevede dunque l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si annuncia la propria volontà di estinguere anticipatamente il mutuo.
Allegherete copia della vostra carta di identità e del vostro codice fiscale e richiederete i conteggi estintivi.
Anni fa, prima della data fatidica del 2007, erano previste diverse penali in caso di estinzione anticipata mutuo, penali che potevano anche raggiungere il quattro per cento del valore del capitale residuo.
Ciò pesava parecchio sul bilancio economico dei mutuatari e, in pratica, li scoraggiava dall’intraprendere questa operazione.
Grazie alla cosiddetta Legge Bersani, se avete stipulato un mutuo dopo il 2 febbraio 2007 non dovete preoccuparvi delle penali.
Questo a patto che il vostro finanziamento rientri nella casistica prevista dalla normativa, ovvero sia:
Questi purtroppo non ricadono sotto lo scudo protettivo della Legge Bersani, tuttavia sempre nel 2007 è stato sottoscritto un Accordo che fissa il valore massimo delle penali applicabili.
I termini di tale Accordo sono applicabili a:
Il mutuatario che intende avvalersi dell’estinzione anticipata mutuo deve perciò attivarsi e richiedere la rinegoziazione affinché le penali previste dal suo contratto originale siano portate a valori che rispettino i parametri di legge.
Qualora la banca si rifiuti di procedere, o non voglia rimborsarvi la differenza, potete appellarvi all’Arbitro bancario e finanziario.
Vediamo brevemente la casistica delle penali legate ai mutui la cui stipula è anteriore al 2007.
L’estinzione anticipata mutuo prevede l’applicazione delle seguenti penali massime:
Per tutti i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i massimali di penale previsti per i mutui a tasso variabile.
Per quelli in essere dal 1° gennaio 2001 alla data di entrata in vigore della legge:
In questo caso per l’estinzione anticipata mutuo si è trovata una via di mezzo, ovvero delle soluzioni specifiche a seconda della data di accensione e delle modalità di variazione del tasso previste dal contratto.
L’Accordo del maggio 2007 ha introdotto anche una cosiddetta valvola di salvaguardia qualora il contratto preveda già una penale uguale o inferiore a quelle stabilite dall’Accordo stesso.
Per i mutui a tasso variabile – e per quelli a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000 – la penale per estinzione anticipata mutuo viene ulteriormente ridotta dello 0,20 per cento.
Per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 31 dicembre 2000, se il contratto fissa la percentuale della penale pari o superiore all’1,25 per cento, sarà ridotta dello 0,25 per cento.
Se è inferiore sarà ridotta dello 0,15 per cento.
Se volete avvalervi dell'estinzione anticipata mutuo, totale o parziale, dovete dunque dare un'occhiata al vostro contratto di mutuo: se è stato stipulato prima del 2007 dovete attivarvi per controllare le percentuali delle penali e, in caso, rinegoziarle con la banca.
Se invece il vostro contratto di mutuo risale a dopo il 2007, allora potete semplicemente procedere con la richiesta, come spiegato nel paragrafato dedicato alla procedura.
Ricordatevi però anche di controllare che il vostro mutuo faccia parte dei casi ai quali si applica la Legge Bersani.
