Il flipping è una pratica nata negli Stati Uniti, che poi si è diffusa un po' in tutto il mondo. Forse ne avete già sentito parlare, ma cerchiamo di capire meglio quale è l'oggetto su cui si investe, di quale settore stiamo parlando e quali possono essere i rischi e i vantaggi di una simile operazione.
Detto in poche parole, il flipping immobiliare consiste nell'acquistare a buon prezzo vecchi immobili per poi ristrutturarli e venderli a breve termine a un prezzo maggiore, in modo da ricavarne una plusvalenza.
Certamente è una pratica di investimento che richiede all'aspirante “flipper” diverse caratteristiche e capacità che non vanno sottovalutate, altrimenti si corre il rischio di fare il passo più lungo della gamba, come si dice comunemente, e ritrovarsi poi in guai finanziari.
A differenza del normale trading immobiliare, nel quale si acquista un immobile per poi rivenderlo, sfruttando le differenze di prezzo legate alle circostanze, il flipping pone l'accento proprio sulla ristrutturazione.
È questa infatti l'operazione al centro della procedura, quella che deve fornire all'immobile in oggetto quel surplus di valore che porterà a ottenere un guadagno.
Qui non si tratta, perciò, di sfruttare semplicemente le oscillazioni del mercato immobiliare per comprare a buon prezzo e rivendere a un prezzo maggiore.
Nel flipping si cercano infatti immobili in condizioni non ottimali o datati che portano il venditore a richiedere cifre non elevate.
Sarà poi il flipper a fare in modo di trasformarli grazie agli interventi di ristrutturazione, per poterli in seguito inserire sul mercato a un prezzo per lui vantaggioso.
La prima cosa da fare se si desidera cimentarsi in questo campo è quella di imparare a conoscere il mercato immobiliare.
È infatti necessario destreggiarsi bene in questo settore, se si vuole ricavare un guadagno dall'operazione di flipping, perché sono molti i fattori che influiscono sulle possibilità di vendita.
Per esempio è risaputo che, di solito, gli immobili messi all'asta possono essere acquistati a cifre inferiori a quelle normalmente previste dal mercato, perciò può essere una buona idea informarsi sulle procedure relative e sulla disponibilità di eventuali aste nelle zone che interessano.
Bisogna inoltre avere ben presenti le normative e le spese connesse con la proprietà immobiliare e con la vendita ed essere costantemente aggiornati circa le nuove tecnologie e le ultime disposizioni di legge.
Ricordiamo brevemente, infatti, che anche dal punto di vista fiscale ci sono notevoli differenze tra l'acquisto di una cosiddetta “prima casa” e di una seconda abitazione.
Una volta consolidate le proprie conoscenze e resi disponibili i capitali primari per dare inizio all'attività, si apre la caccia: la prima cosa da fare è infatti sicuramente quella di individuare l'occasione giusta.
Che si tratti di aste o di vendita sul mercato, è fondamentale visitare l'immobile e farsi un'idea precisa delle sue caratteristiche.
E non parliamo solo dello stato fisico del bene in sé o delle condizioni in cui si trova al momento. È importante valutare l'immobile nel suo insieme: come sono i servizi nel quartiere (scuole, negozi, parcheggi, zone verdi...)?
Ci sono attività potenzialmente fastidiose site nelle vicinanze?
È servito dai mezzi pubblici già nel presente o è stato varato un piano per migliorare la viabilità nel prossimo futuro?
Si tratta di una bella zona residenziale o magari di un quartiere soggetto a riqualificazione, che domani potrebbe trasformarsi in luogo ambito dai potenziali acquirenti?
È disponibile fin da subito o vi abitano degli inquilini con un contratto di affitto?
Il secondo passo consiste nel valutare attentamente le potenzialità dell'immobile e le cifre di cui bisogna disporre per rendere reali tali potenzialità: quali e quanti interventi sono necessari? Quanto tempo occorrerà per giungere al risultato desiderato?
Non bisogna sottovalutare infatti le tempistiche: minore sarà la durata dei lavori e più veloce la vendita, maggiore sarà il profitto.
E infine: la somma data da costi di acquisto, ristrutturazione e spese accessorie (tasse, onorari del notaio...), sottratta dal prezzo finale di vendita, permetterà di ottenere un buon margine di guadagno?
Passiamo dunque a esaminare brevemente quali possono essere i pro e i contro di un'operazione di flipping immobiliare.
Il flipping è una vera e propria operazione di investimento e, come tale, comporta alcuni rischi.
Gli svantaggi principali possono essere individuati nei seguenti settori: tassazione, esposizione finanziaria con le banche, possibili periodi di stagnazione del mercato immobiliare.
Per quanto riguarda il campo fiscale, come abbiamo accennato in precedenza acquistare un immobile come “seconda casa” comporta la rinuncia alle facilitazioni previste dalla normativa per la “prima casa”.
Inoltre, la vendita di un tale immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data del suo acquisto fa scattare la presunzione dell'intento speculativo, e quindi il pagamento di un'aliquota sulla plusvalenza.
Parlando invece del lato economico relativo al capitale, di solito è buona norma non fare affidamento soltanto sulle proprie disponibilità. Ciò significa che bisogna avere accesso a un credito bancario, con tutto ciò che esso comporta.
Infine sappiamo bene che il mercato è soggetto a fluttuazioni, alternando sovente periodi ottimi per i profitti e ad altri più lenti o stagnanti. Fa parte del “gioco” essere in grado di adattarsi e di reagire a questi alti e bassi, sfruttandoli a proprio beneficio.
Naturalmente lo scopo del flipping coincide con il suo vantaggio, ovvero il ritorno economico.
Il flipping immobiliare è una pratica di investimento che può consentire notevoli guadagni ma che, come abbiamo appena visto, richiede disponibilità finanziarie e conoscenze specifiche.
Se scegliete di dedicarvi a una simile attività dovrete documentarvi in maniera approfondita; ricordate comunque che potete sempre rivolgervi a un notaio di fiducia per quanto riguarda le valutazioni e le indagini preliminari.
