Il cosiddetto “rent to buy” è un contratto di origini anglosassoni – come suggerisce il suo nome – che negli ultimi anni si è diffuso anche in Italia.

Il presente articolo è dedicato all'esplorazione di questa tipologia di contratto per capire di cosa si tratta e quali vantaggi e svantaggi offre alle due parti che intendono stipularlo.

Rent to buy: un contratto per tutte le tipologie di immobili

L'articolo 23 della legge 133/2014 va a disciplinare proprio questo tipo di accordo.

In pratica il rent to buy è un contratto che fonde in sé sia elementi propri del contratto di locazione (rent) sia specifiche appartenenti al preliminare di compravendita (buy).

Si applica a ogni tipo di beni immobili, ovvero tanto a quelli a uso abitativo quanto a quelli a uso commerciale, che siano edificati o ancora in costruzione. Può inoltre essere stipulato anche per i terreni.

Cosa prevede in sostanza il rent to buy? È molto semplice: il proprietario consegna fin da subito l'immobile all'utilizzatore e futuro acquirente in cambio di un canone, che viene corrisposto per un periodo di tempo stabilito nel contratto.

Tale canone è composto da due “parti”: una serve a remunerare il proprietario per il godimento dell'immobile, l'altra viene considerata come un acconto sul prezzo di vendita. È quindi molto importante che l'ammontare delle due quote che vanno a comporre il canone sia ben chiarita fin da subito nell'accordo.

Allo scadere del periodo prefissato, l'utilizzatore può decidere se acquistare il bene oggetto del contratto, detraendo dal prezzo quanto già versato tramite l'apposita quota del canone.

Vediamo un breve esempio.

Poniamo che le due parti concordino su un contratto della durata di 5 anni, con un canone di 1000 euro mensili – equamente suddivisi in 500 euro per la locazione e 500 euro come acconto – in relazione a un appartamento il cui prezzo di vendita è di 200.000 euro.

In 5 anni l'utilizzatore pagherà al proprietario 1000 euro x 12 mesi x 5 anni = 60.000 euro.

Di questi 60.000 euro, 30.000 verranno versati per il godimento del bene, proprio come se si trattasse di un normale contratto di affitto; ma gli altri 30.000 verranno “scalati” dal prezzo di vendita.

Trascorsi i 5 anni pattuiti, dunque, il prezzo di vendita dell'appartamento sarà di 200.000 - 30.000 = 170.000 euro.

Passiamo ora a esaminare brevemente quali sono i pro e i contro per entrambe le parti in causa.

Vantaggi e svantaggi del proprietario

Prima di stipulare un contratto rent to buy il proprietario/venditore deve prendere in considerazione i seguenti aspetti positivi e negativi.

I vantaggi:

  • ha certamente la possibilità di trovare un numero maggiore di aspiranti acquirenti;
  • mantiene la proprietà dell'immobile fino alla conclusione dell'operazione;
  • riceve un canone per l'utilizzo del bene;
  • questo tipo di contratto non è soggetto ai vincoli di durata minima obbligatoria che la disciplina italiana prevede per le locazioni.

Gli svantaggi:

  • allo scadere del termine stabilito l'utilizzatore non ha alcun obbligo di acquistare l'immobile;
  • può trovarsi con l'immobile occupato da un conduttore divenuto inadempiente ed essere costretto a rivolgersi al giudice per rientrare in possesso della sua proprietà per venderla ad altri;
  • non può godere delle agevolazioni relative all'acquisto della prima casa se nel frattempo compra una nuova abitazione;
  • rimangono a suo carico le imposte dirette e quelle locali, nonché le spese straordinarie.

Per cautelarsi dall'evenienza più spiacevole, ovvero quella di un utilizzatore inadempiente che occupa il suo immobile, il proprietario può agire “a monte”, facendo inserire nel contratto delle apposite clausole che trasformino l'eventuale procedimento di sfratto in una procedura di rilascio del bene.

L'iter è certamente più breve e meno costoso, ma i tempi sono comunque quelli dei tribunali.

Inoltre è bene sia previsto un corrispettivo più elevato rispetto a un normale canone di locazione e che vengano inserite nel contratto rent to buy anche le indicazioni riguardanti la parte di acconto che il proprietario può trattenere come indennizzo per la mancata vendita, qualora il conduttore non intenda più procedere all'acquisto.

Si tratta di una materia alquanto delicata, perciò è indispensabile rivolgersi a un professionista, anche perché in merito ancora manca una specifica disciplina tributaria: il notaio di fiducia potrà analizzare la situazione economica e fiscale degli interessati e offrire loro i consigli migliori su come procedere.

rent to buy

Vantaggi e svantaggi dell'utilizzatore

Ora consideriamo la situazione dal punto di vista dell'altra parte.

Vantaggi:

  • il contratto rent to buy deve essere trascritto nei registri immobiliari (le spese relative sono a suo carico);
  • alla scadenza del termine temporale pattuito il conduttore può decidere se acquistare o meno l'immobile, senza alcun obbligo in merito;
  • a suo carico ci sono solo le spese ordinarie relative all'abitazione.

Svantaggi:

  • una parte del canone che l'utilizzatore paga viene “persa” esattamente come nel caso di un affitto;
  • non gode delle tutele legate alla normativa che disciplina i contratti di locazione;
  • se alla fine deciderà di non acquistare potrà perdere anche una parte della quota di acconto, se nel contratto sono state inserite apposite clausole.

La prima voce inserita tra i vantaggi tutela l'utilizzatore perché gli consente di acquistare l'immobile libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy, anche in caso di fallimento del venditore.

La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Può inoltre opporre a terzi l'obbligo di vendergli il bene che il proprietario si è assunto alla stipula.

In caso di inadempienza

Un contratto rent to buy è un accordo stabilito tra due parti, ognuna delle quasi si assume precisi obblighi. Cosa succede in caso di inadempienza dell'una o dell'altra?

Qualora sia l'utilizzatore o acquirente a mostrarsi inadempiente, e ciò avviene quando non paga il canone pattuito, il proprietario può pretendere la restituzione dell'immobile (come abbiamo detto in precedenza, a fronte di determinate clausole, questa operazione diviene una procedura di rilascio di un bene invece di uno sfratto).

Può anche trattenere l'intero ammontare dei canoni corrisposti, ma potrà risolvere il contratto soltanto se il mancato pagamento dei canoni, anche non consecutivo, sarà superiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

Qualora invece il proprietario si sottragga all'obbligo di vendita, obbligo che si è assunto con la stipula del contratto rent to buy, egli sarà tenuto a restituire all’utilizzatore la parte dei canoni che costituisce acconto sul prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali.

Inoltre in questo caso, grazie a quanto previsto dall'articolo 2932 del Codice Civile, l’utilizzatore/acquirente potrà rivolgersi al Tribunale e ottenere una sentenza che abbia gli effetti della compravendita non portata a termine.

In conclusione

È possibile stipulare anche in Italia, dunque, un contratto di tipo rent to buy. Come abbiamo visto, però, alcune parti della disciplina sono ancora “fluide”, soprattutto per quanto riguarda le implicazioni sul piano tributario.

Consigliamo pertanto a chiunque sia interessato a un'operazione come questa ti fare riferimento a un professionista, affinché questi possa consigliarlo e tutelarlo nel modo migliore, nel presente come nel futuro.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quanto qui pubblicato non può in alcun modo sostituire il parere personalizzato di un Professionista, potrebbe non essere adeguatamente aggiornato nel tempo e potrebbe comunque non essere applicabile al vostro caso. Vi invitiamo a rivolgervi ad un Notaio per l’analisi della vostra posizione e, qualora non lo facciate, il sito OkNotai non si assume alcuna responsabilità.

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