Esattamente come ognuno di noi è provvisto di documenti che attestano l’identità di ciascuno, anche gli immobili sono accompagnati da tutta una documentazione che traccia le loro caratteristiche, la loro storia e le eventuali modifiche alle quali sono stati sottoposti nel corso della loro “esistenza”.
Pensiamo all’APE o all’atto di provenienza, per esempio.
Uno di questi documenti è il cosiddetto stato legittimo immobile, che è salito alla ribalta in questi ultimi anni anche in relazione alla possibilità di usufruire del famoso Superbonus del 110 per cento.
In questo breve articolo cercheremo di capire cosa è questo stato legittimo immobile e in che modo è collegato con le facilitazioni relative agli interventi sugli immobili.
Lo stato legittimo immobile è quel documento che accerta la legittimità di tutti gli interventi realizzati su un bene immobile, dalla sua edificazione fino alla modifica più recente.
È un’attestazione che riveste una notevole immportanza in diverse situazioni e occasioni, a partire dalla compravendita di un appartamento e/o di un’abitazione.
Esso è infatti una garanzia per l’acquirente, poiché lo mette al riparo da eventuali problematiche che potrebbero sorgere una volta concluso il processo di compravendita.
Secondo l’articolo 9 del Decreto del Presidente della Repubblica (DPR) 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia), lo stato legittimo immobile viene stabilito dal titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile in oggetto e da quello che ne ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio “totale”, eventualmente integrati da titoli successivi relativi a interventi parziali.
Infatti, ogni lavoro deve essere accompagnato da un titolo abilitativo e alcune recenti sentenze hanno stabilito che non è ammissibile che un permesso richiesto per un intervento, accompagnato dalla relazione sullo stato dei luoghi, legittimi automaticamente un lavoro precedente eseguito senza alcun titolo abilitativo.
Tuttavia, negli anni precedenti al 1942 non era obbligatorio il titolo edilizio: come fare, dunque, a certificare lo stato legittimo immobile in costruzioni edificate prima di tale data?
In questi casi, secondo l’articolo 9 bis già citato DPR 380/2001, lo stato legittimo immobile può essere attestato sulla base di:
Ricordiamo che ogni difformità si configura come abuso, perciò i lavori non conformi allo stato legittimo immobili vanno abbattuti e le spese sono a carico dei responsabili dell’abuso stesso.
In caso la rimozione non sia possibile verrà applicata una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge n. 392 del 27 luglio 1978, della parte dell’opera realizzata non conforme al permesso di costruire, se si tratta di uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell’Agenzia del territorio, per le opere adibite a usi diversi da quello residenziale.
Questo documento viene redatto da un tecnico abilitato – che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere… – che si assume, ovviamente, la responsabilità dei dati asseverati.
La dichiarazione che attesta la conformità urbanistica dell’immobile o dell’unità immobiliare in oggetto deve riportare alcune informazioni, tra le quali:
Il perito conduce un sopralluogo e poi procede a stilare la cosiddetta dichiarazione asseverata di conformità urbanistica, nella quale dichiara che lo stato legittimo immobile è quello desumibile dalla documentazione allegata e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (solo per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio) ai sensi all’articolo 9bis del DPR 380/2001.
Attesta inoltre che l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie.
Nell'ottica della riqualificazione del patrimonio edilizio esistente la legislazione italiana ha introdotto un’agevolazione fiscale disciplinata dall’articolo 119 del Decreto legge n. 34/2020, comunemente noto come Decreto Rilancio.
Tale agevolazione consisteva nella detrazione del 110 per cento delle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 per la realizzazione di interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.
Tutti coloro che avevano intenzione di accedere al Superbonus necessitavano del certificato di stato legittimo immobile, e tale obbligo comporta naturalmente diversi accertamenti.
Per quanto riguarda i condomini, si è deciso di semplificare e velocizzare la procedura richiedendo le asseverazioni esclusivamente sulle parti comuni, tralasciando le eventuali irregolarità che potevano essere presenti nelle singole unità abitative.
Sempre al fine di snellire l’iter previsto, il Decreto Semplificazioni del 2021 (il Decreto legge 77/2021) ha stabilito che gli interventi agevolati con il Superbonus sono da considerarsi manutenzione straordinaria.
Inoltre possono essere realizzati previa presentazione della Comunicazione di inizio lavori asseverata (nota come CILA) attestante alternativamente:
Questo vale per tutti gli interventi che non richiedono la demolizione e la ricostruzione dell’edificio.
I tecnici non sono tenuti ad accertare la regolarità dei lavori eseguiti dopo la realizzazione dell'immobile, ma possono segnalare eventuali irregolarità.
