Si sente spesso parlare di vendita nuda proprietà, ma non tutti hanno le idee chiare circa questo argomento, soprattutto in relazione alle procedure necessarie e agli eventuali vantaggi e svantaggi di una tale operazione.
Cerchiamo dunque di chiarire di cosa si parla quando si usa la locuzione “nuda proprietà” e cosa essa significa nella pratica quotidiana.
Questo è un argomento che fa riferimento a un campo molto importante del diritto civile occidentale, ovvero la questione della proprietà. Prima di affrontare l’argomento della vendita nuda proprietà, vediamo di capire meglio la materia di cui stiamo parlando.
Secondo il Codice Civile del nostro Paese, la proprietà consiste nel diritto di godere e di disporre appieno ed esclusivamente di un bene. Il nostro ordinamento giuridico, però, offre anche la possibilità di separare la proprietà di tale bene dal suo usufrutto.
In pratica, in ambito immobiliare, la nuda proprietà non consiste in altro che nel possesso dei “muri” di un'abitazione, senza però il diritto di sfruttarla, abitandoci.
Perciò in questo caso si creano due figure: il nudo proprietario, padrone dell'immobile in quanto tale (se così si può dire), e l'usufruttuario, ovvero colui che vive nella casa in questione e su di essa esercita il possesso, ma non ne è il proprietario.
La condizione di nudo proprietario non è limitata per legge alle sole persone fisiche, perciò anche quelle giuridiche, ovvero le società, possono rivestire questo ruolo.
Da quanto abbiamo detto in precedenza, allora, con la locuzione “vendita nuda proprietà” si intende in campo immobiliare la cessione della proprietà dell’immobile, mantenendo però il diritto di occupare l’unità abitativa per tutta la durata della propria esistenza, oppure per il perido stabilito nel contratto.
Il nudo proprietario otterrà dunque la proprietà dell’abitazione, senza però abitarci e senza poter procedere allo sfratto dell’usufruttuario.
È ovvio che il valore di mercato di una nuda proprietà non può essere pari a quello di un immobile equivalente acquistato normalmente, ovvero senza la presenza di un usufruttuario.
Perciò come fanno coloro che intendono procedere alla vendita nuda proprietà mantenendone il cosiddetto usufrutto vitalizio (ovvero il diritto di abitarvi fino al termine della propria vita) a farsi un’idea del prezzo che potranno richiedere a un eventuale acquirente (l’aspirante nudo proprietario)?
Per stabilire a fini fiscali il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà di un immobile, qualora si tratti di usufrutto vitalizio, bisogna fare riferimento alle apposite tabelle che riportano i coefficienti e le percentuali in base all'età dell'usufruttuario (suddivisa in fasce), legate al tasso legale di interessi.
Tali tabelle per la vendita nuda proprietà si possono reperire facilmente anche online (e possono variare di anno in anno), ma forniamo un paio di esempi.
Valore dell'immobile: 100.000 euro; età dell'usufruttuario: 18 anni (prima fascia, da 0 a 20 anni); valore dell'usufrutto: 95 per cento; valore della nuda proprietà: cinque per cento.
In questo caso, data la giovanissima età dell'usufruttuario, la nuda proprietà avrà un valore di 5000 euro e l'usufrutto di 95.000 euro.
Valore dell'immobile: 100.000 euro; età dell'usufruttuario: 62 anni (nona fascia, da 61 a 63 anni); valore dell'usufrutto: 55 per cento; valore della nuda proprietà: 45 per cento.
Ecco che in questo secondo esempio le cifre cambiano notevolmente: 55.000 euro per l'usufrutto e 45.000 euro per la nuda proprietà.
Nel momento in cui si perfeziona la vendita nuda proprietà si vengono a creare, come dicevamo, due figure: il nudo proprietario e l’usufruttuario.
Entrambe le parti acquisiscono contestualmente diritti e doveri, naturalmente, ed è bene che ambedue siano ben consapevoli di ciò che spetta a ognuna di loro.
Diciamo subito che un primo elemento a favore di una simile scelta è sicuramente la possibilità di comprare un immobile a un costo minore, anche se d'altro canto si tratta di un investimento proiettato nel futuro, non potendo disporre subito del bene acquisito.
Pure in questo caso è possibile usufruire, tra l'altro, delle facilitazioni legate all'acquisto della cosiddetta “prima casa”, se si hanno i requisiti richiesti dalle leggi vigenti.
Al nudo proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria e il dovere di garantire in generale il buono stato dell'immobile. A fronte di ciò egli dispone di vari diritti: può rivendere o ipotecare la nuda proprietà e diverrà pieno proprietario del bene alla data stabilita dalle parti (usufrutto a tempo determinato) o alla morte dell'usufruttuario (usufrutto vitalizio).
Può inoltre opporsi a determinate decisioni dell'usufruttuario: per esempio impedendo a quest'ultimo di modificare la destinazione d'uso dell'immobile (come può essere la trasformazione di un’abitazione in un locale per uffici o commerciale).
L’usufruttuario è colui che, completata la vendita nuda proprietà, può continuare a godere del bene, quindi è responsabile della conservazione di quest’ultimo e gli spettano tutte le spese ordinarie e quelle di normale manutenzione, nonché le tasse e le imposte.
Nel caso di un appartamento in condominio, per esempio, dovrà farsi carico degli oneri ordinari, come le spese per la pulizia delle scale, per l'illuminazione delle zone comuni e per l'ascensore.
Rientrano nelle spese a carico dell'usufruttuario anche la ritinteggiatura delle pareti o i normali interventi sulla caldaia (per esempio il controllo dei fumi secondo le tempistiche previste dalla normativa in materia).
Le parti possono anche decidere di accordarsi in maniera più personalizzata in occasione dell'atto notarile, sebbene questo possa avvenire soltanto nel margine lasciato libero dalle norme. Qualora decidessero di modificare in qualche modo quanto stabilito all'inizio potranno farlo ricorrendo a una scrittura privata autenticata.
Per colui che acquista una nuda proprietà da persone con le quali non ha alcun legame di parentela si tratta in genere di un investimento.
Può arrivare a compiere questa scelta perché così ha la possibilità di comprare un immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe normalmente sul mercato, per poi rivenderlo un domani.
Oppure perché magari è un giovane che ha iniziato da poco a lavorare e non potrebbe permettersi un’abitazione di quella levatura o in quella posizione, e in questo modo può invece progettare di andarci ad abitare in futuro.
Anche coloro che procedono alla vendita nuda proprietà possono essere spinti da diverse motivazioni.
Il primo caso che ci viene in mente è quello che vede come protagonisti genitori e figli: i primi optano per la vendita nuda proprietà ai secondi, in modo da alleggerire il proprio carico fiscale e contemporaneamente assicurare una casa ai secondi.
C’è anche chi si trova ad aver bisogno di liquidità e allo stesso tempo non desidera trovarsi senza un tetto sopra la testa, naturalmente.
Oppure pensiamo a un pensionato che decide per la vendita nuda proprietà al fine di alleggerire le proprie spese e garantirsi un miglior tenore di vita.
L’importante è che – come consigliamo sempre – sia una decisione ponderata, presa dopo aver considerato tutti i pro e i contro della situazione.
Ricordiamo infatti che l’immobile deve essere restituito al nudo proprietario nelle stesse condizioni in cui si trovava all’atto della vendita nuda proprietà (fatti salvi i naturali effetti del trascorrere del tempo che non ricadono nelle spese ordinarie in carico all’usufruttuario).
C’è sempre da considerare, inoltre, il lato umano: un pessimo rapporto fra le due parti non può che rendere la vita difficile a entrambe, perciò anche questo è un fattore che non va trascurato.
