L'imposta di registro prima casa non è altro che il corrispettivo che bisogna pagare all'Agenzia delle Entrate al fine di registrare l'atto di compravendita dell'immobile.
In questo breve articolo faremo una veloce panoramica su tale imposta e vedremo quando bisogna pagarla e quali fattori ne determinano l'ammontare.
Quando ci rivolgiamo al notaio per chiedere un preventivo circa le formalità da espletare nel caso di una compravendita immobiliare, possiamo vedere nel dettaglio quali sono le varie voci di spesa che dobbiamo affrontare.
Ricordiamo che, per convenzione, è il compratore a farsi carico delle spese notarili ma nulla vieta alle parti di accordarsi in modo diverso.
Vedremo dunque che, oltre all'onorario notarile relativo ai controlli e alle indagini preliminari che il professionista svolge per assicurarci un acquisto sicuro e a norma di legge, nel preventivo figureranno anche le imposte da versare allo Stato.
Ciò avviene perché, come abbiamo visto in precedenza, il notaio svolge anche il ruolo di sostituto d'imposta. Cosa significa? Che riceverà dalle nostre mani la somma dovuta per le imposte e provvederà poi a versarla alle casse erariali a nome nostro.
Un altro dettaglio da non dimenticare è che le spese variano a seconda di numerosi fattori (come per esempio la complessità della compravendita e il valore dell'immobile), ma il caso che prenderemo qui in esame riguarda l'acquisto di una cosiddetta “prima casa”, detta anche abitazione principale.
Perché è importante distinguere tra questo tipo di acquisto e una “normale seconda casa”?
Per un motivo piuttosto importante: la normativa italiana prevede infatti una serie di facilitazioni per chi deve acquistare una casa o un appartamento per farne l'abitazione sua e della sua famiglia, facilitazioni che si traducono in minori tasse da pagare.
Quindi abbiamo detto che l'imposta di registro prima casa si paga in occasione dell'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale e si versa la somma dovuta al notaio in occasione dell'atto di compravendita.
Ora vediamo di capire come calcolarne il valore.
Come abbiamo visto, l'imposta di registro prima casa è una tassa indiretta, ovvero una tassa che viene applicata agli acquisti. Sostituisce in pratica l'IVA che invece si paga quando non si compra da privati.
Infatti, a questo punto della nostra trattazione, bisogna considerare due casi:
Quando acquistiamo da un privato l'imposta di registro prima casa ammonta al 2 per cento del valore catastale, ovvero il valore fiscale di un immobile.
Dunque dobbiamo procedere in questo modo: si parte dalla rendita catastale e la si moltiplica per 115,5, che è il coefficiente stabilito dalla normativa per questo caso specifico (per capirsi, il coefficiente per una seconda casa corrisponde invece a 126: una bella differenza, insomma).
Il 2 per cento del risultato ottenuto corrisponde all'imposta di registro prima casa da versare.
Vediamo un facile esempio: immobile acquistato come prima casa con una rendita catastale di 1000 euro.
Quindi rendita catastale (1000 euro) moltiplicata per 115,5 = 115500 euro; il 2 per cento di questa cifra equivale dunque a 2310 euro.
Il sistema fiscale basato sulla rendita catastale è stato introdotto nel 2006 per garantire equità nelle tassazioni, indipendentemente dal prezzo di vendita dell'immobile.
In nessun caso, comunque, l'imposta potrà essere inferiore ai 1000 euro.
Quando decidiamo di comprare l'immobile da una impresa costruttrice, invece, l'imposta di registro varia a seconda delle condizioni.
Se acquistiamo entro cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione pagheremo l'Iva al 4 per cento e un'imposta di registro di 200 euro; se invece è trascorso più tempo e l'impresa non opta per l'Iva, l'imposta di registro prima casa prevede la stessa aliquota del 2 per cento.
Per concludere
L'acquisto di una casa è sempre e comunque un passo importante, che va a incidere in molti modi sulla vita del compratore e che sovente comporta conseguenze a lungo termine (pensiamo a un mutuo per esempio).
Come abbiamo visto poco prima, quando si tratta dell'abitazione principale lo Stato interviene alleggerendo i carichi fiscali (compresa, come abbiamo visto, l'imposta di registro prima casa), ma le formalità da espletare sono comunque numerose e una figura professionale di riferimento può svolgere un ruolo importante nel garantire una compravendita senza complicazioni.
Infatti, lungi dal limitarsi a fungere da sostituto d'imposta, il notaio non solo svolge tutte le ricerche e i controlli in merito all'immobile (per evitare, per esempio, di scoprire troppo tardi che sulla casa prescelta grava un'ipoteca, o che vige un diritto di usufrutto), ma può dare consigli e mostrare opportunità.
Ultimo ma non meno importante, il notaio garantirà che tutta la procedura è stata fatta a norma di legge, mettendo al riparo il nostro acquisto da spiacevoli conseguenze.
Vale dunque la pena, spesso, non limitare il suo operato al “semplice” atto pubblico di compravendita ma chiedere una consulenza a tutto tondo.
