È prassi comune che le coppie, sposate o anche semplicemente conviventi, facciano richiesta di un mutuo cointestato, soprattutto se anche l’immobile per l’acquisto del quale viene richiesto il finanziamento è intestato a entrambi i partner.
Sebbene qui si voglia prendere in considerazione la situazione di una coppia, è bene sapere, tuttavia, che non è affatto necessario che i cointestatari siano legati da vincoli di matrimonio, relazione affettiva o parentela.
Andiamo dunque a vedere come funziona un mutuo cointestato e quali possono essere le conseguenze di una separazione o un divorzio su una tale tipologia di debito.
Si parla di mutuo cointestato quando il finanziamento viene sottoscritto non da una sola persona, ma da almeno due o più debitori, che si impegnano a versare le rate per la restituzione del prestito fino all’estinzione del debito.
Naturalmente ognuno dei richiedenti il mutuo cointestato deve fornire all’istituto di credito tutti i documenti anagrafici e di reddito necessari alla banca per procedere con i controlli per decidere in merito all’erogazione del mutuo stesso.
Questo perché le persone che lo richiedono devono possedere precisi requisiti, sia anagrafici sia reddituali, e anche il bene che si intende acquistare con il denaro ricevuto in prestito deve avere alcune caratteristiche ben definite.
Per quanto riguarda i requisiti anagrafici, questi sono sostanzialmente tre:
Il richiedente (o i richiedenti in caso di mutuo cointestato) deve essere cittadino italiano o di uno Stato facente parte dell'Unione Europea (in caso la cittadinanza sia extra-europea è necessaria la residenza regolare in Italia).
Gli aspiranti mutuatari devono anche fornire dati circa la loro residenza: risiedere in Italia è importante perché per gli istituti bancari si tratta di un fattore di sicurezza da non sottovalutare.
A una persona non europea che desidera accedere a un mutuo la banca di solito richiede un periodo minimo di permanenza nel nostro Paese: di solito deve avervi vissuto per almeno due anni (alcune ne richiedono addirittura cinque).
Per quanto riguarda l’ultima voce del nostro breve elenco, chi fa richiesta deve aver compiuto i 18 anni. Non esiste un limite massimo, ma difficilmente un istituto di credito concederà un mutuo a una persona in età molto avanzata, soprattutto se questa alla fine del piano di ammortamento supererà i 75 anni.
Per quanto riguarda i requisiti legati alla situazione economica del richiedente, questi deve dimostrare di poter restituire quanto preso in prestito, perciò la banca analizzerà la sua situazione economica, per accertarsi che la rata non sia troppo elevata rispetto ai redditi del nucleo familiare o del singolo, che si tratti di un mutuo cointestato o meno.
A questo scopo richiederà, tra gli altri documenti, copia del CU/Modello 730 o del Modello Unico, a seconda che il richiedente sia un lavoratore dipendente o autonomo.
Chiaramente in caso di mutuo cointestato la banca è di solito meglio predisposta all’erogazione e, qualora la situazione lo consenta, può essere favorevole a prestare una somma più elevata rispetto a quella a cui potrebbe aspirare un singolo mutuatario.
Qualora marito e moglie siano entrambi proprietari dell’immobile che risulta “prima casa” e abbiano un mutuo cointestato, essi possono detrarre il 19 per cento degli interessi passivi, fino a un massimo di 4000 euro.
Inoltre, se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il partner che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia anche comproprietario dell'abitazione.
Per quanto riguarda invece l'immobile oggetto del mutuo, anche questo sarà sottoposto ad alcune indagini al fine di garantire il buon esito dell'operazione.
Per prima cosa il richiedente dovrà fornire dati quali l'ubicazione, le caratteristiche e il valore presunto, presentando le visure catastali e il compromesso, oppure i preventivi per la ristrutturazione. Verrà poi nominato un perito, che esaminerà l'immobile e fornirà una perizia utile a confermare i dati forniti dal richiedente e a stabilire il valore corretto del bene.
Sarà chiamato in causa anche il notaio, naturalmente, che stilerà una cosiddetta Relazione notarile preliminare, per controllare che non vi siano vincoli o altri aspetti che possano rendere l'immobile non adatto a fungere da garanzia per il mutuo.
Tutte queste procedure riguardano naturalmente il finanziamento di per sé, che si tratti di un mutuo cointestato o meno.
Oltre ai dati, alle perizie e ai controlli che abbiamo appena elencato, la banca chiede alla parte mutuataria delle garanzie sul prestito, che possono prevedere l'ipoteca sull'immobile, una fideiussione e/o delle polizze assicurative.
I primi due casi tutelano il mutuante qualora il mutuatario si renda inadempiente: con l'ipoteca chi eroga il prestito ha il diritto di entrare in possesso dell'immobile e di venderlo, mentre con la fideiussione si chiede a una terza persona di garantire il pagamento delle rate se il richiedente non è in grado di farlo.
Esistono poi delle polizze apposite (alcune sono obbligatorie, altre no) che proteggono entrambe le parti in caso di imprevisti, intervenendo e pagando quanto dovuto o una parte, a seconda dell'assicurazione prescelta.
Tutti coloro che risultano cointestatari del mutuo sono debitori in egual misura nei confronti dell’istituto di credito, come abbiamo visto.
Ciò significa che, in caso di insolvenza, la banca potrà pretendere da ciascuno dei cointestatari tutta la somma dovuta e non solo la quota che spetta a ognuno di loro.
È in questo modo che l’istituto di credito si tutela da mancati pagamenti delle rate ed è il motivo per il quale il mutuo cointestato è chiaramente preferibile dal punto di vista dell’ente creditore.
Nel caso che uno degli intestatari del mutuo condiviso non possa o non intenda continuare a pagare quanto dovuto, non ci sono molte possibilità.
Una è quella di vendere l’immobile e di usare il ricavato per saldare il debito; l’altra è quella di affittarlo e utilizzare le mensilità per saldare le rate; la terza prevede che uno degli intestatari prenda su di sé l’intero mutuo, acquistando anche la quota dell’inadempiente (accollo).
Naturalmente quest’ultima opzione viene accettata dall’istituto di credito soltanto quando chi vuole accollarsi il mutuo cointestato dimostra di avere un reddito sufficiente e le garanzie giuste.
Essendo il mutuo cointestato tra i coniugi, è ovvio che entrambi sono responsabili per quanto riguarda il pagamento delle rate.
Il fatto che i partner decidano di separarsi non ha per l’istituto di credito alcuna influenza, nel senso che continuano entrambi comunque a rispondere del debito secondo quanto disposto dal contratto di mutuo.
Certo, soprattutto nel caso in cui la separazione non sia consensuale il disaccordo tra le parti può essere tale da richiedere l’intervento di un giudice, al quale sarà demandato il compito di scegliere come procedere, anche in relazione alla presenza o meno di figli minorenni.
Ricordiamo che la separazione consiste nell’interruzione del rapporto tra i coniugi, interruzione che può essere definitiva e portare quindi al divorzio, o avere carattere temporaneo e terminare con il riappacificamento tra le parti.
Pertanto divorzio e separazione hanno ricadute diverse sui diritti e sui doveri coniugali per quanto riguarda il mantenimento, la successione dei beni, la pensione di reversibilità, eccetera.
Per esempio, a differenza dell’assegno di divorzio, quello di separazione viene stabilito con lo scopo precipuo di garantire lo stesso tenore di vita goduto durante il matrimonio al coniuge che percepisce il reddito inferiore.
Ciò ha una notevole ricaduta nel caso di un mutuo cointestato, perché in questo caso il partner che gode di un reddito più elevato può procedere con il cosiddetto “accollo interno”, scegliendo di pagare l’intera rata del mutuo cointestato detraendone la spesa dall’assegno di mantenimento.
Ovviamente si tratta di un’opzione che deve comparire esplicitamente nell’accordo di separazione.
Viene definito “accollo interno” perché la questione viene risolta fra i coniugi senza coinvolgere l’istituto di credito, che comunque mantiene la facoltà di potersi rivalere su entrambi i partner in caso di insolvenza.
Un’altra strada per risolvere la questione del mutuo cointestato è quella che passa attraverso l’“accollo esterno”: uno dei due coniugi cede all’altro la sua quota di proprietà, in modo che sia l’altro a divenire a tutti gli effetti l’unico proprietario dell’immobile sul quale grave l’ipoteca e, quindi, l’unico intestatario del mutuo.
Come abbiamo accennato in precedenza, questa strada è percorribile solo qualora la banca, dopo aver svolto le opportune verifiche, accetti il recesso dal contratto di uno dei coniugi.
Oltre all’accollo esistono altre opzioni per risolvere la faccenda della separazione dei coniugi in caso di mutuo cointestato.
Se la situazione finanziaria della (ex) coppia lo consente ed entrambi vogliono conservare la proprietà dell’immobile, possono optare per l’estinzione anticipata del mutuo.
Certo, qualora il debito sia stato contratto da poco, questa è una possibilità chiaramente ben poco realistica.
Un altro modo per chiudere del tutto il discorso mutuo cointestato consiste nella vendita del bene immobile, il cui ricavato può essere usato per estinguere il debito.
Qualora nessuna di queste due possibilità sia gradita o praticabile, e la banca non accetti l’accollo esterno, si può pensare alla surroga.
Si tratta della possibilità di trasferire il mutuo cointestato a un altro istituto di credito: non solo questa operazione è completamente gratuita (se si tratta dell'abitazione principale) e non necessita dell’assenso della banca originaria, ma permette anche di modificare il numero dei mutuatari e di ridefinire le condizioni del finanziamento.
Naturalmente l’ideale sarebbe la surroga di un mutuo che presenta una quota di interessi ancora elevata, in modo da trarre vantaggio anche dal passaggio a un istituto di credito che offre condizioni economicamente più favorevoli.
En passant citiamo un ultimo caso. Di solito l’abitazione risulta intestata a uno solo dei coniugi nei casi in cui la coppia abbia scelto il regime di separazione dei beni.
Tuttavia segnaliamo che in caso di separazione dei beni e casa intestata a uno solo dei coniugi ma mutuo cointestato, il coniuge firmatario che non risulta essere proprietario dell’immobile deve comunque per legge pagare le rate del mutuo.
Perciò anche questa eventualità ricade nella casistica di soluzioni di cui abbiamo parlato nell'articolo.
